3 astuces infaillibles pour choisir le bon locataire et protéger votre investissement locatif

Pour rentabiliser un investissement immobilier, il faut louer au bon locataire. C’est le locataire qui assure la rentabilité d’un investissement immobilier. Car s’il ne paie plus ses loyers, la rentabilité de votre bien

immobilier n’existe plus. C’est pourquoi il faut parvenir à louer au bon locataire.

« Bon locataire » n’est pas écrit sur le front des gens !

Les locataires ne se promènent pas avec une pancarte. On ne peut pas deviner si le locataire paiera bien, en retard ou pas du tout.

Par ailleurs, un locataire quipayait bien à l’origine de son bail peut se mettre à avoir des retards de paiement de loyer.

C’est arrivé à mes grand-parents. Ils louaient une maison bourgeoise à Caen à un couple de jeunes parents qui avait trois enfants. Les cinq premières années, ils payèrent de façon très ponctuelle. Mais en 1995, la jeune femme perdit son emploi dans un cabinet dentaire et la paie confortable qui allait avec. A partir de ce moment, mon grand-père se mit à courir après ses locataires. Ils n’ouvraient plus leur porte. Au bout d’une dizaine de mois, ils se décidèrent à déménager. Mes grands-parents avaient eu de la chance : ils n’avaient pas de poursuites à engager et deux années plus tard, leurs locataires avaient remboursé toutes leurs dettes. Ils étaient finalement de bons locataires. Au moins honnêtes. Les rapports très cordiaux que mon grand-père avait noués avec ce couple permirent le maintien du dialogue. Mais suite à ce souci, mes grand-parents vendirent la maison. Ils ne voulaient plus avoir affaire avec des locataires !

La plupart des gens sont de bons locataires !

D’après les statistiques disponibles, en 2009, seuls environ 0.6% des locataires faisaient l’objet d’un jugement d’expulsion pour non respect de leurs obligations locatives.

Les vrais mauvais payeurs sont donc assez peu nombreux. Néanmoins, les retards de loyers sont beaucoup plus fréquents. C’est pourquoi je recommande de ne pas exclure a priori les allocataires de la caf.

Le risque de ne pas trouver le bon locataire parait donc assez faible. Mais si cela tombe sur vous, votre investissement immobilier et votre équilibre budgétaire peuvent rapidement être remis en question voire compromis.

Première astuce : un bon locataire ne dira pas qu’il l’est.

Si votre candidat à la location vous dit : « Avec moi, aucun souci, le loyer sera toujours réglé en temps et en heure. Je suis réglo, pas de problème. » Il ne faut PAS lui louer votre bien immobilier.

S’il se répète deux ou trois fois en une demi-heure, jetez le dossier !

Si un locataire a l’habitude de payer convenablement son loyer, il ne pensera même pas à le dire. C’et humain. Repensez à tous les conflits que vous avez eu avec votre partenaire qui ont pour origine le fait que « vous ne lui avez pas dit ». Vous ne lui avez pas dit l’horaire de fermeture de la garderie (vous la connaissez par coeur), vous ne lui avez pas dit que votre mère passerait (puisque vous, vous le saviez), vous ne lui avez pas dit que tel sujet est tabou auprès de vos grand-parents (cela fait 30 ans que personne n’en parle dans la famille !)… Ce qui va de soi ne se dit pas !

Deuxième astuce : le bon locataire se trouve dans une situation pérenne.

Il faut parler de sa vie privée avec votre futur locataire. Si vous vous intéressez sincèrement à sa situation, il parlera librement. Lors de son entretien avec vous, si le candidat à la location parle de changements à moyen terme et de contrariétés (il attend un enfant, il veut faire venir un de ses proches dans le logement, il recherche un nouvel emploi ou a beaucoup de pressions dans le sien, il est en phase de transition ou de rupture amoureuse…), sa situation l’amènera à être rapidement déstabilisé sur le plan économique et/ou psychologique. C’est le début de potentiels problèmes pour vous, en qualité de propriétaire !

Le bon locataire vous dira : « Je cherche à stabiliser (durablement) ma situation dans la région. Je cherche mon chez-moi (mon cocon), etc. »

La pérennité de la situation de votre locataire est la condition sine qua non de la vôtre.

Troisième astuce : Vérifiez les droits de votre locataire auprès de la CAF.

Lors de vos entretiens avec les candidats à la location, pensez à leur demander leur numéro d’allocataire de la CAF (s’ils acceptent de vous le transmettre – ils n’y sont pas obligés);

Muni de ce numéro, téléphonez au centre de la CAF de votre région et demandez en qualité de propriétaire de vérifier les droits de votre (futur) locataire.

En fin de conversation, pensez à poser la question suivante : « Ces droits seront-ils perçus intégralement depuis le début de la période de location ? » C’est une manière de demander à votre interlocuteur si votre futur locataire n’a pas de dette envers cet organisme, qui viendrait en diminution de son allocation. Mais si vous demandez si votre locataire a une dette, on ne vous répondra pas, tandis que si vous demandez si les droits seront entiers dès l’origine du bail, on vous dira oui ou non, sans précision. A vous d’en déduire ce qu’il faut en conclure :).