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Le remboursement d’un prêt immobilier se calcule en fonction de votre taux d’endettement maximum, mais aussi de votre choix personnel. Préférez vous payer des mensualités élevées pour rembourser au plus tôt, ou au contraire préférez-vous faire durer le prêt afin de bénéficier de plus de reste à vivre? Voici des éléments pour effectuer le calcul.

Le calcul du remboursement d’un prêt

Composition des mensualités

Une mensualité inclut une part de capital et une part d’intérêts. En supplément, vous paierez également la cotisation sur votre assurance emprunteur.

Le remboursement d’un crédit amortissable

Dans un crédit amortissable, vous ne payez des intérêts que sur la somme restant à rembourser. En conséquence, la part d’intérêts au sein de votre mensualité diminue tous les mois, tandis que la part de capital remboursé augmente.

Prenons un prêt immobilier à 200 000 €, au taux nominal de 3,5% hors assurance, souscrit sur 20 ans.En consultant un simulateur de tableau d’amortissement, on s’aperçoit que les mensualités sont 1159 € (arrondies pour la simplicité de l’exemple).

Le premier mois

Le premier mois, l’emprunteur paiera à sa banque  583 € d’intérêts ([200 000 € x 3,5% par an]/12 mois = 583 €).

La part de capital sera donc 576 € (1159 € – 583 € = 576 €).

Il ne devra plus à sa banque que 199 424 € (200 000 € – 576 € = 199 424 =).

Le deuxième mois

Le mois suivant, il paiera donc des intérêts sur 199 424 €, soit 581 €, et ainsi de suite.

Conclusion

À chaque mensualité, la part de capital augmente tandis que la part d’intérêts diminue. Plus le prêt est long, plus vous paierez d’intérêts. Dans la réalité, le remboursement d’un crédit immobilier se calcule en fonction de votre capacité financière.

Le calcul de votre capacité de remboursement

Prendre votre taux d’endettement futur

Le taux d’endettement futur est le taux d’endettement que vous aurez, une fois le crédit immobilier accordé. Les banques sont toutes d’accord là-dessus, il ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus pérennes.

Déduire votre capacité de remboursement

Votre capacité de remboursement correspond à la portion qui vous sépare de ces 33 %.

Exemple : les revenus imposables nets de votre ménage sont de 4000 €, vous avez un crédit voiture de 300 € par mois. Vous êtes donc endettés à 7.5 % (300 € /4000 €  = 0.75, soit 7,5 %). Il vous reste donc de la marge pour 25.5% (33 % – 7.5% = 25.5%). Votre capacité de remboursement est donc de 1020 € par mois (4000  € x  25,5% = 1020 €).

Calculer combien vous pourriez emprunter

Comme on le voit, le calcul du remboursement d’un crédit immobilier se fait par rapport à la mensualité que vous pouvez payer. Dans notre exemple, elle est de 1020 €. La question est donc : combien pouvez-vous emprunter avec ces remboursements ?

La réponse est simple : plus vous allongez la durée du prêt, plus vous pourrez emprunter, et vice versa.

Ajuster le remboursement de votre prêt immobilier

Une fois votre capacité de remboursement déterminée, il ne vous reste plus qu’à calculer le montant que vous pourriez emprunter, en fonction de la durée du prêt. Afin d’illustrer ces propos, reprenons notre exemple ci-dessus, dans lequel vous pouvez payer jusqu’à 1020 € de mensualités.

Allonger la durée des remboursements pour emprunter plus

1020 € de mensualités (avec assurance) sur 25 ans au taux fixe de 3,5 %, permettent d’emprunter 195 000 €.

Raccourcir la durée des remboursements, mais emprunter moins

1020 € de mensualités (toujours avec assurance) sur 15 ans, toujours au taux fixe de 3,5 %, permettent d’emprunter 135 000 €.

Calculer les mensualités de votre prêt immobilier en fonction de votre reste à vivre

Bien sûr devenir propriétaire est important, cependant il faut penser à votre qualité de vie tout au long des remboursements. Par ailleurs, banques et sociétés de crédit en tiennent compte, c’est ce que l’on appelle le reste à vivre.

Le reste à vivre correspond au minimum nécessaire pour vous déplacer (transport en commun, voiture…), vous nourrir, vous vêtir et vous chauffer.

En plus de ces considérations, vous souhaitez partir en vacances et pratiquer certains loisirs tout au long de l’année. Un petit week-end et un petit resto de temps en temps seront également les bienvenus.

Le calcul des remboursements d’un prêt immobilier doit prendre en considération, non-seulement votre capacité financière, mais également la somme dont vous avez besoin pour une bonne qualité de vie.