Pour cela, il ne faut pas s’arrêter au taux suggéré par le vendeur ou par le mandataire car ils vous transmettront le taux de rentabilité brute en prenant en compte un minimum de paramètres afin de vendre leur bien.

En qualité d’investisseur, vous devrez être en mesure de prendre votre décision d’achat en tenant compte des paramètres complets et des paramètres personnels qui feront varier ce taux en fonction de votre projet, d’une part, de ses aléas, d’autre part et de l’évolution de la fiscalité dans la situation qui est et celle qui deviendra la vôtre afin de déterminer la projection de votre rentabilité nette.

Calcul du taux de rentabilité brut d’un projet immobilier

Les vendeurs, dans leurs annonces, vous proposeront toujours un taux de rentabilité brut.

Son mode de calcul est simple et ne prend en compte que quelques paramètres : le prix du bien, et le montant des loyers annuels présumés.

Pour un bien acheté 80 000 euros, comportant 3 studios, loués pour un montant annuel de 9000 euros, vous obtenez une rentabilité de (9000/80000)*100 = 11.25% de rentabilité. Et là, tout le monde d’applaudir et de hurler à la bonne affaire du siècle.

Mais ce premier calcul ne tient compte d’aucunes des charges qui vont venir gréver cette rentabilité théorique.

Calcul du taux de rentabilité net d’un projet immobilier

Pour obtenir le taux de rentabilité net d’un investissement immobilier, vous devez reprendre votre premier résultat, puis lui soustraire toutes les charges qui pèsent sur la gestion du bien

• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Travaux
• Assurances bailleur
• Intérêts du crédit immobilier
• Assurances du crédit immobilier
• Garantie loyers impayés

Si la copropriété dispose d’une piscine ou même d’un ascenseur, par exemple ; si vous vous positionnez sur un achat dans une très grande ville, dans laquelle la taxe foncière est très élevée, votre rentabilité peut rapidement fondre comme neige au soleil.

Si l’on reprend notre exemple et que l’on donne des valeurs au prorata annuel à ces charges.

• Taxe foncière (800 euros)
• Charges de copropriété (2400 euros)
• Travaux (amortis sur 20 ans : 1500 euros)
• Assurances bailleur (200 euros)
• Intérêts du crédit immobilier (hypothèse crédit sur 20 ans : 2000 euros)
• Assurances du crédit immobilier (300 euros)
• Garantie loyers impayés (200 euros)

Notre calcul est maintenant le suivant :

((9000-7400)/80000)*100 = 2%.

Après 20 années de remboursement de prêt, on passe à :

((9000-5100)/80000)*100 = 4.875%

Pour cet exemple, dont le projet est vendu comme l’affaire du siècle à 11.25% de rentabilité, vous obtenez un taux de rentabilité net (avant impôts) de 2% durant la phase de remboursement du crédit et de 4.875 % après 20 ans de détention et de gestion du bien.

Pour le moment, nous n’avons tenu compte ni du risque de vacances locatives, ni de celui des loyers impayés (la garantie des risques locatifs ne dédommage qu’en partie les propriétaires), ni des impôts dont vous serez redevables au titre de cette nouvelle source de revenus.

Et nous avons fait l’hypothèse que le montant de la taxe foncière augmente au même rythme que celui des revalorisations des loyers (ce qui est, de mon point de vue, improbable, à horizon 20 ans) !

Il faut aussi calculer le taux de rentabilité net net

Ce taux de rentabilité est plus difficile à calculer dans la durée. Il sera le plus souvent estimé. En effet, il faut prendre en compte la fiscalité qui grévera le bien immobilier et celle dont dépendent vos revenus.

Cette fiscalité à prendre en compte, dépend de l’évolution des taxes sur les revenus fonciers, par exemple celle des prélèvements tels que la CSG et la CRDS, mais aussi de l’évolution de votre propre taux marginal d’imposition. Et enfin, ce taux de rentabilité net net dépend du montage fiscal que vous choisissez (location meublée, nue, inscription dans une sci à l’is, à l’ir, déclaration dans les revenus, imputation de déficit foncier…).

Si actuellement, travailleurs débutants et parents, vous n’êtes pas imposables, votre situation aura nettement évolué dans dix à quinze ans lorsque vous aurez obtenu des augmentations salariales (ou des revenus locatifs ou professionnels supérieurs) et que vos enfants ne seront plus rattachés à votre foyer fiscal.

Je vous conseille de réaliser plusieurs simulations en fonction d’hypothèses variées et au moins une par tranche d’imposition existante, pour vérifier la viabilité de votre investissement immobilier.

Dans notre exemple, dès que l’investisseur se trouve imposable, le taux de rentabilité devient négatif !

Surtout, lors de vos calculs de taux de rentabilité d’un bien immobilier, n’omettez pas la fiscalité !

Merci d’avoir lu cet article jusqu’au bout. S’il vous a été utile, n’hésitez pas à le partager.