Lorsque le vendeur d’un bien immobilier réalise une plus-value et ne bénéficie pas d’un des nombreux cas d’exonération, il peut arriver qu’il se pose la question de savoir comment éviter l’impôt sur ledit bénéfice.

Il existe trois possibilités, mais qu’une seule est légale et son champ d’application demeure très restreint.

Il est envisageable d’échapper légalement à la plus-value immobilière si le propriétaire souhaite par la même occasion donner à ses enfants. En effet, les donations ne sont pas soumises à l’impôt sur la plus-value. Un bien, acheté 200.000€ il y a 12 ans et possédant une valeur vénale de 300.000€ actuellement, pourra être donné à ses enfants pour « blanchir » la plus-value. Les enfants pourront alors revendre le bien immobilier 300.000€ sans réaliser de plus-value et se partager les liquidités.

Pour la mutation à titre gratuit (donation des parents aux enfants), la plus-value de 100.000€ réalisée n’est pas taxée car elle ne rentre pas dans le champ d’application dudit impôt.

Pour la mutation à titre onéreux, la plus-value est inexistante car le prix d’acquisition de 300.000€ est similaire au prix de vente.

Pour cette raison, il faut toujours éviter de sous-évaluer une donation ou une succession si le donataire ou l’héritier souhaite revendre le bien reçu et que celui-ci ne constitue pas sa résidence principale. Cela reviendrait à augmenter artificiellement la plus-value en raison de la sous-évaluation du prix de revient.

Cette solution de donner avant de vendre nécessite une étude préalable, notamment en fonction de la fiscalité impactant la donation, pour apprécier sa pertinence.

Deux voies illégales sont parfois utilisées bien que risquées.

La première est le dessous de table. Pour éluder sa plus-value immobilière ou une partie, le vendeur peut être tenté de demander à son acquéreur que soit payée une partie du prix de vente en liquide. Cela est très risqué, car rien ne peut contraindre l’acquéreur à verser ladite somme, étant donné qu’elle ne ressortira jamais dans l’avant-contrat, acte matérialisant l’échange des consentements sur le prix et la chose vendue. Le vendeur pourrait également se voir obliger de restituer la fraction du prix dissimulée en cas de découverte par le fisc ou de dénonciation par l’acquéreur. En effet, au terme de l’article Article 1321-1 du Code civil « Est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d’un office ministériel et toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d’une vente d’immeubles ou d’une cession de fonds de commerce ou de clientèle ou d’une cession d’un droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble et tout ou partie de la soulte d’un échange ou d’un partage comprenant des biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle. »

Enfin, la cession peut être concernée par un droit de préemption urbain. Le notaire purgera ce droit via une déclaration d’intention d’aliéner, laquelle fera ressortir le prix de vente. Le vendeur peut donc être obligé de céder son bien au bénéficiaire du droit de préemption au prix déclaré!

La seconde solution illégale pour éluder la plus-value est d’occuper sa résidence secondaire en tant que résidence principale pour bénéficier d’une exonération. L’administration fiscale, vigilante vis-à-vis de ce genre de manœuvre, ne manquera pas de demander des justificatifs en cas de doute. Les contribuables les plus déterminés feront en sorte de se prémunir les preuves d’une occupation effective et habituelle, notamment en modifiant leur situation à l’égard des impôts (taxes foncière et d’habitation), de leur assurance maladie, mutuelle ou encore de leur caisse de retraite. En outre, ils devront avoir des factures de consommation d’électricité, de gaz ou encore d’eau cohérentes pour une résidence principale. Il est de plus nécessaire d’attendre un certain délai avant de vendre.

En conclusion, il faut retenir qu’il est très difficile d’éviter l’imposition sur la plus-value immobilière, sauf exception ou à faire des choix illégaux, dont les risques de redressements ou de perte de prix dissimulé peuvent lourdement frapper le vendeur.

Pour se consoler, il faut avoir en tête que plus l’imposition est élevée, plus le vendeur a fait une bonne affaire!