Immobilier : Calcul de votre impôt sur la plus-value

La plus-value sur la cession de votre résidence principale est exonérée de toute imposition.

Ce qui suit concerne la fiscalité attribuée à la cession d’un bien qui compose votre capital immobilier.

Nous exposerons la fiscalité attribuée à la cession d’un bien issu d’une succession dans un prochain article.

Comment anticiper le montant de l’impôt sur la plus-value, lors de la vente d’un bien que vous n’habitez pas ?

Le montant de la Plus-value brute = Prix de vente corrigé –Prix d’acquisition corrigé(cf formules ci-dessous).

Sur cette plus-value brute, le vendeur disposera d’un abattement sur la durée de détention au delà de 5ans ainsi que d’un abattement fixe forfaitaire : Plus value brute –Abattements = Plus value nette.

Le montant des impôts à verser sur l’opération immobilière sera de 27% de la plus value nette (11% de prélèvement sociaux +16% d’impôt sur le revenu).

Calcul du prix de vente corrigé =

Prix de vente (hors frais de notaire)

+

Charges et indemnités

Frais déductibles (TVA pour un bien neuf, coûts des diagnostics, commissions des intermédiaires et frais notarial de main levée)

Calcul du prix d’acquisition corrigé=

Prix d’achat du bien

+

Frais d’acquisition (2 scénarios = ou 7,5% de la valeur d’achat ou les frais réels d’acquisition si ils sont supérieurs (présenter facture))

+

Montant des travaux réalisés

Ou 15% de la valeur d’acquisition sans justification si le bien est détenu depuis plus de 5 ans

+

Frais de voirie (si il y a lieu)

Calcul de la plus-value nette=

Plus-value brute (prix de vente corrigé- prix d’acquisition corrigé)

Abattement de durée de détention (plus-value brute x (nb d’années de détention supérieures à 5ans x 10%))

Abattement forfaitaire de 1000€

Calcul du montant d’impôt =

Plus-value nette x 27%

A savoir :

Si la valeur de la vente n’excède pas 15 000€ : vous n’êtes pas imposable (et vous êtes sûrement un vendeur de garage !).

EXEMPLE

Vous vendez un bien 200 000€.

Vous aviez acheté 100 000€ il y a 6 ans.

Vous aviez eu 4500€ de frais d’acquisition.

Vous aviez réalisé pour 35 000 € de travaux.

Pas de frais de voirie dans la période, pas de frais de main levée, 650 € de frais de diagnostic.

Donc le prix de vente corrigé est de : 200 000€ – 650 € = 199 350€

Le prix d’acquisition est de 100 000€ + 7500€ (ici le forfait à 7,5% car les frais réels sont inférieurs) +35 000€ (ici les frais réels car les travaux sont supérieurs au montant forfaitaires de 15%) = 142 500€.

199 350€ – 142 500€ = 56 850€ (il s’agit de la plus-value brute)

Plus-value nette = 56 850€ – 5685€ (1 x 10% de 56 850€) – 1 000€ = 50 165€

Montant de l’impôt = 50 165€ x 27% = 13 544,55€

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