La bulle spéculative immobilière va-telle exploser ?

Les bulles spéculatives existent aussi dans le domaine de l’immobilier

Qu’est-ce qu’une bulle spéculative ?

Suite au déversement de liquidités énormes, dans l’économie réelle, par les banques centrales, les investisseurs ont investi tous azimuts mais surtout dans le domaine de l’immobilier pour profiter de l’effet de levier du crédit immobilier.

Suite aux crashs boursiers dont le rythme et la fréquence ont augmenté ces dernières années, les investisseurs se sont habitués à repérer les conditions dans lesquelles se forment une bulle spéculative avant d’exploser.

Quels facteurs concourent à la formation d’une bulle spéculative ?

Les bulles spéculatives se forment quand tous les acteurs deviennent spéculateurs pour obtenir une part du gâteau.

Il y a de nombreux facteurs qui concourent à la formation d’une bulle spéculative :

  • anticipations trop optimistes de la croissance de la valeur de l’actif
  • volumes et croissance artificielle de la valeur qui attirent de nombreux spéculateurs
  • l’offre et la demande sont déséquilibrées en faveur de la demande
  • les prix auxquels sont cédés les actifs grimpent en flèche
  • l’écart entre la valeur d’échange du bien et ses fondamentaux se creuse rapidement
  • l’euphorie gagne les acheteurs
  • les acheteurs ne prennent plus soin de sélectionner les biens ; ils achètent tous les actifs disponibles, indifféremment

Pourquoi les bulles spéculatives apparaissent-elles ?

L’origine d’une bulle spéculative se fonde d’abord sur des fondamentaux objectivement intéressants. Puis des facteurs psychologiques forts entrent en jeu. Enfin, les acheteurs tardifs entretiennent l’euphorie sur l’actif, avant que le « soufflet » ne retombe.

La bulle spéculative est alors identifiée comme telle ; a posteriori.

Résumé de la première partie :
A Londres, dans certains quartiers, les prix de l'immobilier atteignent des sommets délirants - jusqu'à 90 000 euros le mètre carré. Un parking sous-terrain peut atteindre le prix d'une très belle villa en vente ailleurs dans le monde.
Déconnectée de la réalité des habitants, les professionnels de l'immobilier parviennent tout de même à vendre, sans peine, ces biens immobiliers. Chinois, Italiens, Hindous ; le marché londonien est très prisée par une clientèle riche.
Les professionnels de l'immobilier refusent de reconnaître la formation d'une bulle spéculative.
L'augmentation délirante des prix (400% en quelques années) ne semble pas devoir décroître ni se tasser dans l'immédiat...
Transcription [3.18 à 5.34]

David Pujadas : " Bonsoir Jean-Paul Chapel"
Jean-Paul Chapel : "Bonsoir"
David Pujadas : "On dit qu'on pourrait revivre la crise de 2008, mais en plus grave encore ! Pourquoi ?"
Jean-Paul Chapel : "Mais parce que les mêmes causes produisent les mêmes effets. Les crises des subprimes, ça vous dit quelques chose, hein ? Des logements trop chers que les américains endettés n'arrivent plus à rembourser. Ben c'était justement une bulle immobilière qui a finit par exploser.
Et par contagion, les autres marchés financiers explosent à leur tour, aux états-unis et dans le monde.
Eh bien, aujourd'hui de nouvelles bulles pourraient éclater à nouveau."
David Pujadas : " Mais comment se forment ces bulles ?"
Jean-Paul Chapel : " Ben, une bulle, c'est quoi ? C'est une flambée artificielle des prix qui se nourrit par l'argent facile. Plus ça monte, plus ça attire les investisseurs et puis, ben du coup, ça continue de monter.
Bon alors, regardez où se trouvent les bulles aujourd'hui. Aux Etats-Unis, la bourse a doublé en sept ans. Regardez Tesla, les voitures électriques : sa valeur a été multipliée par onze alors que l'entreprise perd de l'argent. En Chine aussi, la bourse de Shanghai a doublé sur la même période.
Et sur le marché de l'art, aussi, il y a des bulles. Les œuvres de Jeff Couns, plus 1000% en 15 ans. Ce chien là, vous allez voir, vaut 40 millions d'euros. Le tableau le plus cher du monde, ce Picasso, 160 millions d'euros.
Et bien sûr, les bulles immobilières ! La villa la plus chère de France, elle est à St Jean Cap Ferra : 130 millions d'euros. Aux états-unis, la valeur totale de l'immobilier a augmenté de 60% en cinq ans. A Hong-Kong, dans cette tour, le mètre carré atteint 137 000 euros, c'est 3 fois plus qu'il y a dix ans."
David Pujadas : " Mais qu'est-ce qui alimente ces bulles spéculatives ?"
Jean-Paul Chapel : " Mais parce que l'argent coule à flots. Et ce sont les banques centrales qui font gonfler ces bulles, pour relancer l'économie. Elles déversent des euros, des yens, des dollars sur les marchés financiers ; près de 20 000 milliards d'euros. C'est près de 20 fois plus qu'en 2008 et ces liquidités augmentent cinq fois plus vite que l'économie réelle. Ce carburant risque donc de se transformer en nitroglycérine ; et toutes ces bulles en bombes à retardement."
David Pujadas : "Attention aux bulles. Merci jean-Paul."

Comment une bulle spéculative explose-t-elle ?

Les bulles spéculatives explosent (presque) sans raison quand les gens commencent à se souvenir que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.

Les facteurs qui conduisent à l’explosion d’une bulle spéculative sont innombrables. A titre d’exemple, une bulle peut exploser en raison :

  • d’un commentaire économique
  • d’un commentaire politique
  • d’opinions relayées dans les journaux
  • de modification des données géopolitiques
  • de lois (ou projets de lois), etc.

Mécanismes qui mènent à l’explosion d’une bulle spéculative immobilière

Dans un premier temps, les acheteurs s’endettent pour acquérir un bien immobilier. Les prix étant croissants sur une très longue période, ces mêmes acheteurs revendent leur bien avec une plus-value. Enthousiastes, ils se portent acquéreurs de 2, 3, 4 autres biens, toujours à crédit.

Mais la bulle commence à se dégonfler. Les acquéreurs potentiels se font plus rares. Les vendeurs potentiels se précipitent pour se « débarrasser » de leurs biens. Les acteurs sur le marché vont brutalement prendre peur. Ils vont constater que le marché est décorrélé de ses fondamentaux et chercher massivement à vendre leurs actifs. Ils ne trouveront alors que peu d’acquéreurs potentiels pour satisfaire leurs pulsions. Cela générera un sentiment d’urgence puis de panique qui se généralisera rapidement.

Une déflation sur la valeur générales des biens immobiliers s’amorce, puis accélère. C’est l’éclatement de la bulle spéculative immobilière. Les emprunteurs se trouvent alors en difficulté pour rembourser leurs emprunts. Les banques se trouvent, à leur tour, en difficulté…

Existe-t-il un risque systémique pour l’économie mondiale, lié à la bulle spéculative sur l’immobilier ?

Les bulles spéculatives induisent des risques systémiques pour l’économie réelle.

Oui, les bulles spéculatives ont toujours un impact systémique sur le système, à chaque fois qu’elles explosent. Car un appel d’air brutal dans le domaine d’une bulle spéculative, déstabilise les acteurs financiers, par contagion, comme s’il s’agissait de dominos.

L’épicentre peut être l’immobilier. Par ricochet, les banques seront déstabilisées, les acteurs de la finance auront du mal à obtenir des fonds pour leurs investissements, les entreprises se trouveront en difficulté, le chômage augmentera de façon exponentielle, etc.

Quels fondamentaux risquent de faire exploser la bulle immobilière ?

La bulle immobilière risque d’exploser ; les motifs

Flambée des prix de l’immobilier

Les prix de l’immobilier, sur de longues périodes ont toujours été en étroite corrélation avec les revenus des ménages. Or depuis la fin des années 2000, les prix de l’immobilier ont augmenté beaucoup plus vitre que les revenus des foyers qui cherchent à se loger.

Néanmoins, cette flambée des prix n’a pas été linéaire d’une part ni répartie de façon homogène sur l’ensemble du territoire.

Depuis les années 2000, l’immobilier parisien a flambé de plus de 110 %, tandis que l’évolution des prix en France a pris « seulement » 70% environ.

Salaires

Les salaires, durant la même période se sont valorisés de moins de 30%. Ce décrochage est d’autant plus problématique qu’il a affecté, en priorité, les jeunes ayant eu récemment accès à l’emploi. Le pouvoir d’achat des jeunes s’est détérioré énormément en raison de difficultés à accéder à des postes en CDI.

Mobilité

De plus, des « clauses de mobilité » ont fleuri sur les contrats de travail de la plupart des salarié des grosses entreprises du CAC 40 et de toutes les sociétés de prestation de services. Dans ces emplois, la proportion des primes et remboursement (qui n’apparaissent ni sur le bulletin de salaire, ni dans la déclaration d’impôts), rendent l’accès au crédit plus difficile.  Les clauses de mobilité incitent les jeunes actifs à reporter leurs désirs d’enfants, à reporter la vie en couple (obligation de faire des grands écarts entre les régions : loin des yeux…) et à reporter leurs achats de résidences principales.

A titre d’exemple, en France, 20 000 employés Alten et 10 000 Altran (les deux plus grosses sociétés de SSII, en France), ont une clause de mobilité toute France sur leur contrat de CDI et ne peuvent donc que difficilement construire leur avenir.

Vieillissement de la population

Dans le domaine de l’investissement immobilier, il y a un âge pivot. Avant la soixantaine, les individus sont souvent acheteurs (ils se constituent un patrimoine) ; après la soixantaine, les gens sont majoritairement vendeurs (ils préparent leurs projets de retraite et désirent profiter du bénéfice de leurs capitalisations antérieures ou encore, la perte brutale de revenus du travail ne leur permet pas d’entretenir leur patrimoine immobilier).

La population vieillit inexorablement, mais pas toujours en bonne santé. Les personnes âgées de plus de 60 ans détiennent la majorité du patrimoine immobilier français. Cependant, les personnes âgées et malades entretiendront moins bien leur parc immobilier par lassitude et fatigue. Les héritages, globalement plus tardifs seront reçus par des personnes moins motivées par l’entretien de ces biens immobiliers.

En France, le vieillissement de la population que l’on perçoit, visuellement, au travers de la forme de « toupie » de la pyramide des âges, va provoquer, graduellement, au cours des dix prochaines années, un important déséquilibre entre vendeurs potentiels (nombreux) et acquéreurs potentiels (beaucoup moins nombreux).

Le vieillissement de la population est un facteur qui risque de faire exploser la bulle spéculative immobilière

Remontée des taux directeurs

Transcription de « quantitative easing » , une vidéo de dessine-moi l’éco, dans les commentaires, sous la vidéo sur youtube.

Résumé : La Banque Centrale Européenne a pour fonction de veiller au maintien d'un niveau d'inflation (2%) jugé idéal. La BCE souhaite faire augmenter les prix car l'inflation actuelle est quasi nulle.
Son premier levier est d'augmenter la quantité d'argent dans l'économie. Les banques, par le levier du prêt, injectent de l'argent dans l'économie au moyen d'une simple écriture comptable. La BCE soutient ce mécanisme en baissant son taux directeur. Ainsi, les banques se fournissent de la monnaie à moindre coût. Mais le crédit patine quand même.
La BCE utilise donc son second levier, la quantitative easing, qui consiste en un rachat des obligations d'états détenues par les banques. Avec ces deux leviers, la BCE espère que les banques prêteront et que les particuliers et les entreprises emprunteront. Le niveau d'inflation est important car il détermine le coût réel du crédit, qui se calcule en déduisant du taux d'intérêt de l'emprunt, celui de l'inflation.
Sont attendus alors, investissement et croissance. Cela est conditionné à la confiance des acteurs économiques (qui sinon diffèrent leurs investissements).

La politique des banques centrales d’assouplissement quantitatif (quantitative easing), qui a déversé des milliards de liquidités dans le marché réel depuis 2009, a non seulement provoqué les conditions d’une inflation galopante (qui ne devrait pas tarder à se faire ressentir), mais a aussi permis l’acquisition (artificielle) d’une « valeur » qui ne rencontre aucune contrepartie dans le monde « productif » : ces liquidités ne correspondent à aucune création réelle de valeur ; elles ne font que diluer la valeur des actifs réels.

A moyen terme, les banques centrales seront obligées de « redresser la barre » et de rétablir des taux directeurs plus élevés ; sans quoi, elles ne disposeront bientôt plus d’aucune manette pour « piloter » l’économie…

Au moment où ces taux directeurs remonteront, des ménages solvables (en raison du très faible coût de l’argent), ne le seront plus, du jour au lendemain… Ces acquéreurs disparaîtront du marché, se transformant – éventuellement – en vendeurs (s’ils ont acquis les biens immobiliers au moyen de crédits à taux variables, susceptibles d’ébranler leur équilibre économique).

Le risque d’explosion de la bulle spéculative immobilière est-il immédiat ?

Risques d’explosion de la bulle spéculative immobilière ?

Il me semble que non, le risque d’explosion de la bulle spéculative immobilière n’est pas immédiat.

D’une part, les acteurs qui « pilotent l’économie » (banques, états) sont tributaires des revenus générés par l’immobilier (remboursement des crédits, taxes foncières, impôts directs et indirects). Leur intérêt est donc celui d’un « atterrissage en douceur ».

D’autre part, les facteurs structurels, les fondamentaux évoluent lentement (les salaires sont peu abaissés, la population vieillit seulement d’année en année :), l’état recule l’âge de départ en retraite (retardant la chute brutale des revenus des actifs seniors et le moment où ils vendront massivement), les taux directeurs ne remonteront probablement que progressivement.

Enfin, l’immobilier n’est pas un actif liquide. Même en cas de panique, l’arrivée des biens sur le marché et à la vente, dans le bureau des notaires, prendrait des mois. Cette catégorie  d’actifs est achetée et vendue, généralement au compte goûte et les disparités entre villes, quartiers, rues, immeubles entre eux, sont tellement fortes que les comparaisons (susceptibles de provoquer la panique) sont presque impossibles à réaliser.

Donc, la bulle spéculative immobilière doit-elle exploser demain ?

Résumé : Jean luc buchalet présente son livre écrit avec Christophe Pratt, aux éditions Eyrolles, Immobilier Comment la bulle va se dégonfler. L'immobilier, dans la richesse des ménages représente environ 68%. Les prix de l'immobilier ont progressé de 1998 à 2011, de 161% en France entière et à Paris, de plus de 270%. En 2011, une chute des prix commençait à s'amorcer avec des régions sinistrées. Mais la résistance parisienne était bonne.  La baisse des taux d'emprunt a permis à une partie de la population d'être, de rester ou de devenir solvable et d'avoir accès à l'emprunt immobilier. Sur très longue période, Paris se payait 5 à 6 fois le revenu disponible, alors qu'en 2011, le seuil de 12 à 13 fois ce revenu avait été atteint. Sur l'ensemble de la France, le ratio moyen est de 5 à 6 fois le revenu disponible, alors que sur longue période, ce ratio était de 2 à 3. A partir de 1997-1998, au moment des débuts de la financiarisation massive de l'économie les prix sont décorrélés des revenus des ménages.
La baisse des taux est associée à 45 % de l'envolée des prix de l'immobilier. L'allongement de la durée du crédit, serait responsable de 45% encore. Le revenu des ménages pour 35 % et les derniers 35% restants, semblent liées aux mesures fiscales.  
Le vieillissement de la population est un phénomène de très longue haleine.  Le baby boom, devient, à partir de 2005, un papy boom. Les papy boomeurs, âgés de plus de 60 ans, sont réputés plutôt "vendeurs" de leur patrimoine immobilier. A partir de 2005, le nombre de "vendeurs nets" a supplanté celui des acheteurs.
Pour un atterrissage en douceur : les durées d'emprunt devraient décroître lentement. Les banquiers se sont assuré de la solvabilité des emprunteurs - qui ne sont donc globalement pas trop fragiles -. L'hypothèse de l'auteur est celle d'une baisse progressive des prix de l'immobilier de 35% lissés sur longue période.
Il n'y aurait pas "pénurie d'offre des logements", car la progression des loyers semble trop faible à l'analyste. Le déficit d'un million de logement, avancé par les statistiques, concerne les individus les moins favorisés (dernier décile de la population) qui n'ont pas les moyens de "s'offrir" leur logement. Ils n'influent donc pas sur les prix de l'immobilier.

Donc, la ou les bulles spéculatives immobilières doivent t-elles exploser demain ? Probablement pas… Il y aura sans doute un dégonflement progressif de la plupart des bulles immobilières (en particulier dans Paris et les grandes villes étudiantes) s’il y a une trop forte disparité entre capacité d’achat des ménages et prix des biens immobiliers. Mais le plus probable est que tous les acteurs tendent naturellement à ramener en douceur les prix de l’immobilier vers les capacités d’emprunt des ménages.

Et, en tout état de cause, les régions dont les biens immobiliers ne valent pas plus cher que le prix des voitures, n’ont pas grand chose à redouter… Investissez donc dans nos belles régions : les bulles immobilières n’y existent plus, mais la demande locative y existe encore !

Pensez à partager, vous aussi, votre point de vue sur cette question épineuse dans les commentaires. Si vous avez des questions, j’y répondrai de mon mieux. Merci d’avoir lu cet article.

Quelques sources de réflexion sur Internet :

http://www.constructif.fr/bibliotheque/2013-6/hausse-des-prix-de-l-immobilier-pas-de-bulle-mais-des-degats.html?item_id=3324

https://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re (wikipédia)

http://www.captaineconomics.fr/-la-bulle-immobiliere-les-esprits-animaux-et-ouest-france (capitaine economics)

http://www.imagine-magazine.com/articles/51_immobilier.html (imagine demain le monde)

faut-il craindre une bulle immobilière ? (Boursorama)

http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-novembre-2016-les-924.html

Pourquoi les prix de l’immobilier sont-ils aussi élevés ?

http://www.abcbourse.com/analyses/chronique-bulle_immobiliere__deux_strategies_possibles_pour_la_france-1018.aspx

http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/la-france-va-t-elle-connaitre-une-nouvelle-bulle-immobiliere-573080.html

https://www.cafedelabourse.com/lexique/definition/bulle-speculative

http://www.lepoint.fr/bourse/2010-03-12/les-prix-de-l-immobilier-ont-de-la-marge-pour-baisser-economiste/2037/0/432896

 

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