La loi Duflot expliquée aux investisseurs immobiliers

Je souhaite être contacté sans engagement pour réduire mes impôts

 

Le dispositif de défiscalisation de la loi Duflot permet d’abaisser le montant de vos impôts sur le revenu tout en réalisant un  investissement locatif. Il est acessible soit de manière privée, soit dans le cadre d’une SCI, ou encore à travers l’investissement dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Voici les grandes lignes de la loi Duflot, avec ses avantages fiscaux et ses obligations.

Pourquoi une loi Duflot ?

Afin de faciliter la construction de logements à loyers modérés, l’État vous offre une remise sur le montant de vos impôts en échange de l’achat d’un bien immobilier mis en location pendant au moins 9 ans, pour un loyer plafonné, à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain niveau.

Quel est montant de la remise d’impôt accordée ?

Il est de 18 % du prix du bien immobilier acquis et est répartit de façon égale sur 9 ans.

Exemple : un appartement acheté 100 000 € vous permet de réduire votre imposition de 18 000 € sur 9 ans, soit 2000 € par an. Ainsi, si le montant de vos impôts sur le revenu est de 6000 €, il ne sera plus que de 4000 € pendant les 9 années à venir, en ajoutant toutefois une légère augmentation induite par le loyer perçu, en sachant que la remise fiscale vient largement compenser cette nouvelle base de revenus locatifs.

Quel est le plafond de défiscalisation en loi Duflot ?

On ne peut cependant pas bénéficier du cadeau fiscal au-delà d’une certaine limite, exprimée sous la forme d’un montant total d’investissement par année civile, d’un prix maximum au mètre carré ainsi que d’un plafond global de niches fiscales.

Le plafond d’investissement

Chaque foyer fiscal ne pourra bénéficier de la défiscalisation en loi Duflot que sur un prix d’achat de 300 000 €par an maximum.

Exemple : au maximum sur 300 000 € les acquéreurs bénéficient d’une réduction d’impôt globale de 54 000 €, soit 6000 € par an pendant 9 ans (300 000 € x 18 %/9 ans = 6000 €).

Le plafond par mètre carré

La remise d’impôt ne peut pas être octroyée au-delà d’un montant de 5500 € par mètre carré de surface habitable.

Exemple : un logement de 40 m² ne pourra être défiscalisé que sur un prix d’achat égal ou inférieur à 228 000 € (40 m² x 5500 € = 228 000 €).

Le plafond global de défiscalisation

Un même foyer fiscal ne pourra pas bénéficier de plus de 10 000 € de remises d’impôt en provenance de dispositifs de défiscalisation de ce type sur une année, c’est ce que l’on appelle le plafond global des niches fiscales.

Exemple : si un ménage bénéficie de 6000 € de remise fiscale suite à divers investissements immobiliers sous l’ancienne loi Scellier, il ne pourra pas abaisser ses impôts de plus de 4000 € avec la loi Duflot (10 000 € -6000 € = 4000 €).

Quel est le plafond de loyer en loi Duflot ?

L’objectif de ce dispositif étant de permettre aux familles à revenus limités de se loger correctement, l’investisseur est tenu de ne pas louer au-dessus d’un certain montant, fixé en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier acquis:

  • En zone A : 12,27 € par mètre carré.
  • En zone A bis: 16,52 € par mètre carré.
  • En zone B 1: 9,88 € par mètre carré.
  • En zone B 2: 8,59 € par mètre carré.

Exemple : un appartement de 50 m² situés en zone B1 ne pourra pas être loué plus de 494 € par mois, charges non-comprises.

Il est important à ce stade de rassurer le lecteur, l’opération reste rentable notamment grâce à la largesse de la remise fiscale, nous vous invitons à consulter notre exemple d’investissement en loi Duflot à ce titre.

Quels sont les plafonds de revenu pour les locataires ?

Le propriétaire d’un logement éligible à la loi Duflot ne pourra bénéficier des remises d’impôts qui y sont liées que s’il choisit des locataires dont les ressources ne dépassent pas une certaine limite décidée par l’État :

Plafonds de ressources des locataires année n-2
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
1 personne   36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
1 Couple   54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
1 personnes à charge   71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
2 personnes à charge   85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
3 personnes à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
4 personnes à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Par personne de plus +12 736 € +11 659 € + 8 531€ + 7 677 €

Il est important de noter que les revenus en question concernent l’année N-2, ce qui signifie que pour un début de location en 2013, le propriétaire devra contrôler les montants inscrits sur l’avis d’imposition de 2011 de ses locataires.

Exemple : si le logement est situé en zone A bis et qu’il se présente une famille de locataires comprenant 2 parents et 3 enfants à charge, le propriétaire devra s’assurer qu’ils n’ont pas perçu plus de 85 384 € de revenus au cours de l’avant-dernière année précédant leur demande.

Comment déclarer les loyers perçus en loi Duflot ?

Il est bien évident que les loyers perçus viendront s’ajouter à votre base de revenus imposables, même si ces derniers sont inférieurs au montant des mensualités du crédit construction que vous aurez souscrit.

En vous déclarant au régime du réel simplifié, vous aurez cependant la possibilité de déduire les intérêts de l’emprunt ainsi que tous les frais relatifs à la gestion du logement acquis, en incluant également les frais de notaire.

Le principe même du dispositif Duflot fait que le montant global de votre imposition a de fortes chances de baisser, même avec cet ajout de revenus.

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