Le crédit construction et le calcul des intérêts intercalaires

Puis-je obtenir un prêt immobilier ?

 

Faire construire, qu’il s’agisse d’acheter sa résidence principale ou d’effectuer un investissement locatif, signifie devoir payer des intérêts intercalaires si notre capacité de remboursement ne permet pas de cumuler les mensualités du crédit construction avec les échéances de nos autres prêts en cours, sans la rentrée d’argent provoquée par le paiement des loyers.

Quelle est la particularité du crédit construction ?

Tout simplement, il finance des travaux qui peuvent durer jusqu’à 2 ans dans certains cas de VEFA (vente en l’état de futur achèvement), la banque prêteuse libère donc des portions du montant prêté en fonction de l’avancée du chantier.

Or, à chaque fois qu’une somme est mise à disposition de l’emprunteur ce dernier doit alors commencer à rembourser. Cependant, il ne peut pas encore habiter ni louer le bien immobilier ainsi acheté et doit donc s’acquitter du montant de son propre loyer ou du prêt immobilier concernant sa résidence principale, s’il s’agit d’un investissement locatif.

Impact sur le budget de l’emprunteur

Si le cumul de ces charges n’est pas possible sans dépasser un taux d’endettement de 33 % des revenus imposables nets de l’emprunteur, la banque lui permet de ne payer que des intérêts intercalaires, et de ne commencer à rembourser le capital qu’à la remise des clés.

Encore mieux, la banque peut même reporter le paiement des intérêts intercalaires précisément à la remise des clés, et les ajouter au montant de l’emprunt.

Comment fonctionnent les intérêts intercalaires du crédit construction ?

À chaque fois que la banque libère une partie de la somme, elle applique un taux sur ce montant débloqué au prorata de chaque mois, le taux nominal étant le même que celui du prêt immobilier accordé.

Exemple : admettons que sur un emprunt de 200 000 € à 3 % avec assurance emprunteur à 0,4 %, lors d’un appel de fonds du constructeur la banque débloque 40 000 € ; elle facturera alors à son client des intérêts intercalaires de 100 € (40 000 € x 3 %/12 mois = 100 €), il devra également s’acquitter d’une prime d’assurance d’un montant de 13,33  (40 000 € x 0,4 %/12 mois = 13,33 €).

Notons que nous mettons à votre disposition un exemple d’investissement locatif tenant compte de ces paramètres afin de vous aider à comprendre le mécanisme du crédit construction.

Quand se terminent les intérêts intercalaires ?

En général le plan de financement prévoit le déblocage des fonds à 95 % une fois les travaux achevés, puis le versement du solde de 5 % une fois la construction acceptée par les nouveaux propriétaires.

À ce moment, la banque verse donc le solde aux constructeurs, les emprunteurs cessent de payer les intérêts intercalaires et commencent à amortir leur crédit immobilier, c’est-à-dire qu’ils vont maintenant payer des mensualités comprenant une part de remboursement de capital et une part d‘intérêts.

Comment repousse-t-on les intérêts intercalaires d’un crédit construction ?

La plupart des banques proposent aux emprunteurs de ne pas leur verser les intérêts intercalaires durant la phase de construction, et de les ajouter au montant emprunté une fois les clés remises et la construction acceptée, en échange d’un taux appliqué sur ces mêmes intérêts.

Exemple : reprenons notre cas ci-dessus, si les emprunteurs ne souhaitent par régler les 100 € d’intérêts intercalaires tous les mois, la banque va rajouter 3 % dessus, ce qui fera donc 103 € (100 € + 3% = 103 €), et ajoutera le cumul aux 200 000 € prêtés. Ainsi, si le paiement de ces intérêts sont censées durer 5 mois, au final les emprunteurs devront rembourser à leur banque 200 515 € (103 € x 5 mois + 200 000 € = 200 515 €).

Quels sont les pièges du crédit construction à éviter ?

Certaines banques facturent ce qu’elles appellent une « commission d’engagement » sur la somme restant à débloquer, en plus de la somme déjà débloquée, ce qui a pour effet de pratiquement doubler le coût des intérêts intercalaires.

Exemple : sur un prêt immobilier de 200 000 €, sur lequel la banque débloque 40 000 €, en plus des 100 € d’intérêts intercalaires elle demandera aux emprunteurs une commission d’engagement sur les 160 000 € restant à venir, soit 400 € (160 000 € x 3 %/12 mois = 400 €), ces derniers devront donc lui verser 500 € (400 € + 100 € = 500 €) par mois jusqu’au prochain appel de fond du constructeur, moment où leur facture augmentera de nouveau.

Comment obtenir un crédit construction ?

En premier lieu il convient d’apporter à votre banquier une copie de l‘avant-contrat, ou bien l’original si celui-ci a déjà été signé, afin de déterminer votre capacité de remboursement.

Si vous possédez suffisamment de ressources pour supporter vos charges actuelles ainsi que ces nouvelles, vous pourrez alors effectuer un amortissement direct sur construction, c’est-à-dire que vous ne paierez pas d’intérêts intercalaires mais commencerez à rembourser directement la banque dès le premiers déblocages de fonds.

Si en revanche votre taux d’endettement ne vous permet pas de cumuler toutes ces charges, vous devrez vous tourner vers la formule des intérêts intercalaires, voire même le report afin de donner de l’air à votre budget.

Le reste est affaire de négociation du taux d’emprunt, à moins que cette tâche ne soit laissée à un courtier en prêt immobilier.

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