Les points plus du viager pour l’acheteur

Loin d’être un investissement mesquin pariant sur la mort prochaine, le viager est une solution en pleine expansion à l’heure où les retraites sont de plus en plus menacées. Le viager satisfera à la fois le vendeur qui pourra ainsi bénéficier d’une rente régulière mais aussi l’investisseur qui acquerra son bien dans des conditions optimales.

Les points plus du viager pour l’acheteur

La valeur du bien, largement sous estimée lors de votre apport initial, vous permettra de vous affranchir d’un établissement bancaire en plus de réaliser de substantielles économies. A la différence, vous ne savez pas au bout de combien de temps, le logement sera disponible.

Comme pour un crédit classique, vous verserez une somme mensuelle (rente) à la personne possédant actuellement le logement.

Tout spécialement prisée des expatriés désirant avoir un bien à leur retour, la vente au viager connaît un véritable boom depuis quelques temps, notamment dans la capitale et sa région, mais aussi sur la côte d’Azur.

Moins connu et courant que le circuit de vente et d’achat traditionnel, ce secteur commence aussi à se développer sur la toile avec des sites et agences spécialisés comme www.solutionviager.com ou encore www.viager-libre.fr.

Ce qu’il faut prendre en compte

Sans pour autant tomber dans le politiquement incorrect, la question première est de s’interroger quant à l’espérance de vie du vendeur. L’équilibre étant aux environs des quinze ans. Passé ces 15 ans, c’est le vendeur qui réalise la meilleur opération, à l’inverse, avant cette date, c’est généralement l’acheteur qui réalise le plus gros bénéfice.

Pour calculer la rente à verser, il vous faudra prendre en compte un certain nombre de critères. L’âge du vendeur, même si elle est important, n’est pas la seule donnée à analyser. La valeur vénale de son bien, votre apport initial ainsi que les charges seront également à mettre dans la balance. Quoiqu’il en soit, la valeur de la rente reste à déterminer d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur.

Ce montant peut être fixé par des professionnels mais dans ce cas, ces derniers n’utiliseront pas les même barèmes de calculs, d’où la possibilité d’avoir un prix sensiblement différents. Là encore, les critères divergent mais certains professionnels conseillent au vendeur d’exiger à ces derniers de voir le taux de rendement net qu’ils peuvent espérer.

Ainsi, même si la détermination d’un prix est assez subjective et libre, il convient toutefois de ne pas trop sous estimé la valeur du bien car une jurisprudence existe pour pallier aux prix « dérisoires ». Le prix final ne pouvant être en dessous de la valeur de rendement pour un viager libre. Cette jurisprudence est donc à prendre avec attention car elle peut se révéler implacable en cas de confrontation avec l’administration fiscale ou encore à des héritiers.

Au niveau des impôts

Ici encore, il n’y a pas de règles précises et tout dépend de l’accord entre les deux parties. Toutefois, travaux d’entretien, réparations locatives et taxes d’habitations seront à la charge du vendeur tandis que l’acheteur s’affranchira du reste des réparations ainsi que de la taxe foncière. Il s’agit donc là des règles classiques lors d’un bail.
Le capital constitutif des rentes pouvant être alléger de votre ISF, sachez cependant que les rentes en soi ne sont pas déductibles des impôts sur le revenu.

Les 5 règles d’or avant de signer

Cela paraît tout bête mais il faut toujours y penser lors d’un investissement de quelque type que ce soit, assurez vous de savoir si vous pourrez honorer vos versements auprès du vendeur. A défaut, le bien pourrait être rendu au vendeur et l’apport de base et les arrérages définitivement perdus.

Pensez à vos héritiers en souscrivant une assurance vie pour ne pas les obliger à payer les rentes si il vous arriver de décéder avant le vendeur.

Ne pariez pas sur la nue propriété car il y a un risque que le vendeur ne loue son bien et ne vous impose, par conséquent, un locataire pendant neuf ans au maximum.

Pensez toujours à déclarer les rentes versées au vendeur car vous pourriez écoper d’une amende d’un montant de 5% de ces sommes. Enfin, dans vos prévision de versement, n’oubliez pas les charges annuelles inhérentes au bien ainsi que les frais de notaire.
Si le vendeur réside toujours dans le bien, ces frais seront alors moins élevés que si le bien était libre.

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