Les Points clés du Rachat de crédit immobilier

Rachat de crédit immobilier, à quoi l’emprunteur doit faire très attention pour faire une bonne opération

Les banques pratiquent en ce moment des taux d’intérêts très faibles, une aubaine pour réaliser un projet immobilier, pour habiter ou pour investir. Les taux des banques sont les plus minimes de l’histoire. Dès le mois d’août, les acquéreurs pouvaient obtenir des taux moyens de 1,57 % sur une vingtaine d’année selon l’Observatoire Crédit Logement. C’est la moitié du taux officiel pratiqué en 2013.

La conséquence, c’est la frénésie sur le marché de renégociation de crédit et celui du rachat de prêt d’après AquelTaux.com spécialisé en rachat de crédit après un début d’année relativement calme. En termes chiffrés, on est passé de 28,5 % de renégociation en mars de nouveaux crédits à l’habitat à 44 % en juillet selon la banque de France. Toutefois si le rachat de crédit est une opération qui peut se mettre en place rapidement il est impératif d’en connaitre les pièges et les erreurs à éviter notamment quand il s’agit de racheter un crédit immobilier.

Les conditions du nouveau prêt immobilier contracté

Comme pour tout contrat, une renégociation doit tourner à l’avantage de l’initiateur. Quelques règles de bases vont vous aider à déterminer si les conditions permettent la renégociation. Les critères à considérer : la durée du crédit restant à rembourser, le capital à solder et le différentiel de taux. D’une manière globale, les taux actuels doivent être différents d’un point comparativement à l’ancien taux (exemple : 1,5 % vs 2,5 % sur 20 ans).

Dans certains dossiers, une différence de 0,45 point suffit à donner un avantage au souscripteur, comme le confirme l’adjoint au directeur général de Cafpi, Philippe Taboret. La somme du capital à solder doit être importante. Demander la renégociation d’un crédit de 50 000 euros n’a pas beaucoup de valeurs. La directrice de communication d’un célèbre courtier en ligne, Mael Bernier, affirme qu’il faut être dans la première moitié du crédit pour s’en sortir. En fait, les plus gros intérêts se paient au début. Plus la date de souscription au crédit est récente, plus le souscripteur tirera des avantages. Indépendamment du cas de figure, l’idéal est de demander une simulation chez des courtiers. La majorité des personnes ayant souscrit à un crédit en 2015 ont entamé les démarches pour renégocier leur prêt.

Les gains potentiels d’une opération de rachat de prêt immobilier

Tout dépend des termes de votre premier contrat de prêt immobilier. Pour un crédit de 250.000 euros pour 20 ans, conclu durant les 5 dernières années, vous pouvez légitimement bénéficier de plus de 10.000 milles d’euros d’économies pour toute la durée du prêt. Les chiffres exacts seront validés au terme d’une simulation pratiquée chez les courtiers. La procédure la plus efficace consiste à évaluer la nouvelle proposition avec l’ancien échéancier pour une durée restante identique. Vous économisez de l’argent dans la transaction si les mensualités nouvelles sont inférieures aux existantes. Autre astuce : les échéanciers sont tenus de révéler le montant total des intérêts à verser pour la durée du prêt. Il suffit de déterminer le montant des frais.

Les frais d’une renégociation de crédit immobilier

Recourir à une renégociation de crédit immobilier implique trois types de frais. En premier, il y a les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Renégocier un crédit signifie racheter votre « vieux crédit » à partir d’un prêt nouveau. Durant cette transaction, vous allez rembourser en une fois l’ensemble ou une partie de votre emprunt. La majorité des contrats possèdent ses clauses, et même, comme le font beaucoup de créanciers, si vous avez sollicité une exonération d’IRA, elle n’est valable qu’à la revente de la maison ou de l’appartement. Les indemnités de remboursement anticipées ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts sur le capital à solder (basé sur le taux moyen du crédit) ni dépasser plus de 3 % du capital à solder.

Hormis les IRA, il est pratiquement impossible de contourner les frais du dossier. La plupart des dossiers étudiés ont pour frais 1 % du capital à solder. Par ailleurs, contrairement à certaines idées, on ne peut échapper aux frais de dossiers en passant par sa banque actuelle. Dans certaines banques, ce tarif est même supérieur à celui demandé par les autres établissements.

Troisième niveau de frais : ceux liés à la garantie. À la souscription d’un crédit, la banque exige de vous une caution ou une garantie à hypothéquer. Avec le rachat de crédit et le changement de banque, vous allez solder votre ancienne caution et solliciter une nouvelle. Cette opération engendre des frais, qui sont majoritairement réintroduits dans le nouveau prêt. Avec une garantie hypothécaire, les frais peuvent s’étendre à 2 % du capital à solder. Toutefois, c’est possible de transférer la garantie de l’ancien établissement vers la nouvelle structure financière afin d’abaisser le coût de la facture.

Tous les frais supplémentaires dans un rachat de crédit peuvent atteindre jusqu’à 6 % du capital à solder. C’est pour cette raison que les courtiers mettent à votre disposition l’outil de simulation pour évaluer tous ces coûts.

Autres cas à considérer 

L’assurance est un autre facteur déterminant dans le rachat de crédit. C’est d’ailleurs à ce niveau que la plupart des établissements financiers réalisent des bénéfices. L’emprunteur tend logiquement à préférer l’assurance la moins chère. L’important c’est de poser les bonnes questions liées à votre situation. Les accidents liés au sport ou au risque seront-ils pris en compte ? Qu’en est-il des accidents du travail et quels sont-ils ?

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