Promotion immobilière : comment se fait le montage ?

Comment monter une promotion immobilière ?

L’effectivité d’une promotion immobilière est en amont, le fruit d’un travail de longue haleine. En effet, monter une promotion immobilière peut être beaucoup plus exigent que l’on ne puisse l’imaginer, dans la mesure où plusieurs modalités et pas des moindres sont prises en compte. De la recherche du terrain à celle du financement en passant par l’étude de faisabilité, c’est tout un processus qui est mis en œuvre. Il serait alors opportun de s’y intéresser, afin d’en maitriser les rouages.

La recherche du terrain, l’étude de constructibilité, et le permis

 

La recherche du terrain à bâtir est la première étape du montage d’une promotion immobilière. L’espace constructible doit être idéalement situé, facilement accessible, autant qu’il doit répondre aux exigences sanitaires, d’urbanisme et de sécurité. Une fois le terrain trouvé, l’étape suivante est celle de l’étude de faisabilité architecturale. Elle se fait par le biais d’un architecte qui apprécie le cadre de la construction et établi le projet. Cette analyse de constructibilité ne prend que peu de temps.

Toutefois, il s’agit d’une étape qui impose le respect de certaines exigences et d’une chronologie dans l’accomplissement des démarches liées à la promotion immobilière. Ainsi, est-il important de rencontrer les autorités communales afin d’obtenir leur aval pour le projet. Le dépôt de permis de construire est tout aussi nécessaire à ce niveau. Une fois ce dernier obtenu, l’affichage pendant deux mois consécutifs d’un panneau sur le terrain est aussi exigé.

En effet, le but de cet affichage de panneau est d’indiquer au voisinage l’idée d’un projet de construction. Les voisins ont à cet effet la possibilité de s’opposer à cette initiative si elle n’est pas conforme au PLU (Plan local d’urbanisme) ou si elle leur porte préjudice : c’est la « période des recours ». A cette étape du montage de la promotion immobilière, il est conseillé de faire constater le panneau d’affichage du permis de construire par les soins d’un huissier de justice, dès le premier jour et à l’issue des deux mois. En cas de recours, le litige peut être réglé par la Mairie, ou par le tribunal administratif.

Le financement

Elle est l’étape la plus importante et prend en compte divers paramètres.

L’estimation du coût des travaux

Monter une promotion immobilière demande un financement important. L’estimation du coût des opérations est une étape délicate, puisqu’elle appelle de la part du maître d’ouvrage, un grand sens d’anticipation. La réussite de cette estimation de financement de promotion immobilière est liée au terrain et à la surface constructible théorique, puisque c’est sur cette base que se feront les différentes projections financières.

Ce qu’il faut savoir, c’est que tous les terrains à construire ne répondent pas aux exigences financières d’une opération de construction. Il faudra donc accorder une attention particulière à ce détail. En effet, au-delà du fait qu’elle serve de base au projet de construction, c’est aussi l’estimation financière établie sur la base de la surface constructible, qui sera transmise à la banque en vue d’obtenir un crédit travaux et une GFA. Son importance dans le cadre d’un projet de promotion immobilière parait donc évidente.

Par ailleurs, monter une promotion immobilière nécessite aussi de prendre en compte les frais annexes. Pour ce faire, les frais d’architecte, d’études de sol, de structures, d’études thermiques, les frais du géomètre et d’autres spécialistes intervenants doivent être intégrés aux prévisions financières. Il est important de considérer ces dépenses, étant donné que l’intervention des différents professionnels est obligatoire, et que l’omission d’une telle exigence peut considérablement faire grimper le budget prévu pour le projet.

En ce qui concerne les recettes de la promotion immobilière, notamment dans le cadre d’une vente sur plan, une étude de marché permet de déterminer le prix de vente des constructions. Elle est d’une importance capitale puisqu’elle renseigne sur les recettes qui seront générées par le projet. Une estimation élevée du prix empêcherait probablement la poursuite des opérations. Sur immoz.info, d’autres informations sur la réussite d’un projet immobilier sont disponibles.

Fonds propres et crédits

Pour monter une promotion immobilière, il est recommandé de considérer que la totalité de dépenses seront couvertes. S’il est vrai que les fonds propres de l’initiateur ne serviront pas à couvrir l’entièreté du projet de promotion immobilière, ignorer les moyens de financement des opérations serait préjudiciable. Par exemple, pour un projet immobilier vendu sur plan, trois sources de financement sont à compter : les fonds propres du promoteur, les recettes des futures ventes, le crédit bancaire. Peu importe leurs proportions, elles doivent couvrir l’intégralité des dépenses.

La GFA

La Garantie Financière d’Achèvement est sans doute la solution qui permet de donner vie au projet, nonobstant les éventuelles difficultés. Comme l’indique son nom, elle suppose que même en cas de défaillance du promoteur dans le cadre de la promotion immobilière, la construction sera tout de même achevée. La GFA a été rendue obligatoire par la loi pour la vente sur plans, et est aussi une des conditions exigées par les banques pour financer les opérations immobilières de logements collectifs.

L’obtention de la GFA n’est cependant pas aisée. Elle est entre autres soumise à une obligation de pré-vendre une partie des logements (40, 60 ou 100% selon l’établissement) et à l’obtention d’une assurance  dommages-ouvrage pour la future construction. Or, le processus pour obtenir cette assurance est long et exige aussi d’obtenir divers autres documents comme le rapport positif du contrôleur technique sur la conformité du bâtiment objet de la promotion immobilière. Et l’obtention même de ce document est liée à celle d’autres pièces.

Le suivi des travaux

Sur la base des plans détaillés fournis par l’architecte et les bureaux d’études, un appel d’offre sera lancé afin que des entreprises de travaux prennent en charge la réalisation des constructions. Dans ce cas, deux solutions sont possibles. D’une part, l’ensemble des travaux peut être confié à une entreprise générale, comme chaque lot peut être confié à une entreprise différente.

En promotion immobilière, chaque option de solution a ses avantages et ses limites. Si le fait de confier les travaux à une entreprise générale est plus onéreux, le fait de les confier à des entités séparées est plus difficile à gérer, et nécessite en plus l’intervention d’un maître d’œuvre expérimenté et d’une personne en charge de l’ordonnancement et du planning. Logiquement, cette sollicitation d’expérience a un coût supplémentaire.

D’autre part, la présence permanente de l’initiateur du projet est importante, bien qu’il n’ait aucun rôle technique. Il doit s’impliquer activement dans la phase des travaux de promotion immobilière, comme il se doit de coordonner les encaissements et décaissements, et d’être présent en cas de rebondissement nécessitant une prise de décision de la part du promoteur (travaux non prévus, intégration du choix des acquéreurs, modifications de plans, retard). Il doit aussi être présent aux réunions de chantier.

La livraison

Elle fait suite à la fin des travaux. Les logements seront alors livrés aux clients, ou mis à disposition des occupants s’il s’agit d’un habitat participatif. En ce moment, le maître d’ouvrage constate l’achèvement des travaux de promotion immobilière en présence du maître d’œuvre et de l’entreprise constructrice. Celui-ci peut émettre des réserves comme dans le cadre d’une vente sur plans pour le client. Ce dernier est appelé sur rendez-vous afin de récupérer ses clés.

Une fois les réserves levées, le maître d’œuvre arrête les comptes, et le porteur de projet règle les dernières factures aux entreprises. Le solde du compte après les différents règlements est considéré comme la marge de l’opération. Toutefois, le projet n’est pas totalement fini puisque le maître  d’ouvrage doit une Garantie de Parfait Achèvement (GPA), et les entreprises doivent une garantie biennale sur les équipements et une décennale sur les éléments indissociables du bâtiment. Vous souhaitez en savoir plus sur la promotion immobilière et ceux qui la pratiquent ? Visitez ce site.

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