Types de crédit hypothécaire français

Les acheteurs internationaux ne peuvent être habitués qu’aux garanties de prêts conventionnelles, mais en France, il existe trois formes différentes de sûretés, ou sûreté, qui peuvent être offertes contre un prêt.

– Frais conventionnels
– Droit de priorité
– Garantie institutionnelle

Si l’utilisation d’une hypothèque conventionnelle peut être plus facilement comprise et utilisée par les acheteurs internationaux, les « garanties institutionnelles » sont largement utilisées en France, principalement parce que l’arrangement et les frais juridiques sont généralement inférieurs à ceux d’une hypothèque.

Malheureusement, ces garanties institutionnelles ne sont disponibles que si vous êtes fiscalement domicilié en France, mais comme nous savons qu’un nombre croissant d’entre vous louez en France avant d’acheter, elles peuvent être intéressantes pour les premiers acheteurs internationaux ainsi que pour les résidents existants désireux d’obtenir des fonds pour la rénovation domiciliaire.

1- Frais d’hypothèque conventionnels français

Une charge hypothécaire classique est appelée hypothèque conventionnelle.

La procédure légale d’enregistrement de l’hypothèque est entreprise par un notaire, et leurs frais sont d’environ 2% du montant du prêt.

Il est également probable que le courtier ou le prêteur impose des frais d’arrangement supplémentaires.

Ainsi, les coûts de transaction d’une hypothèque conventionnelle sont élevés si elle n’est pas utilisée pendant toute la durée de l’hypothèque.

En cas de vente du bien immobilier et de remboursement de la dette avant l’échéance du prêt, il est nécessaire pour le créancier hypothécaire de payer le remboursement de l’hypothèque, un processus appelé Mainlévée.

Ce processus doit être entrepris par un notaire dont les frais juridiques s’élèvent à environ 0,5 % du prêt, selon le montant total emprunté.

Si le prêt est habituellement remboursé de la façon habituelle et que le bien demeure dans la même propriété, l’hypothèque est automatiquement libérée après deux ans et aucuns frais ne sont payables.

2- Priorité Lien Charge – Hypothéque de privilège de prêteur de deniers

Les origines de ce type de sécurité remontent au Moyen Âge, d’où le nom étrange qui lui a été donné d’hypothéque de privilège de prêteur de deniers.

Les caractéristiques distinctives de l’hypothèque sont qu’elle a préséance sur toutes les autres charges immobilières, qu’elle est moins chère que l’hypothèque conventionnelle et qu’elle n’est disponible que pour une propriété existante plus ancienne.

Il ne peut donc pas être utilisé pour la vente hors-plan, les travaux d’amélioration ou de transformation, ni pour la construction d’une nouvelle maison.

C’est l’hypothèque de premier choix des Français car elle est moins chère qu’une hypothèque conventionnelle. Toutefois, du côté négatif, les hypothèques à « retrait de capitaux propres » ne sont pas possibles avec ce type d’hypothèque. Ainsi, si vous souhaitiez emprunter davantage par rapport à la valeur de votre propriété pour effectuer des travaux d’amélioration, vous devriez passer à une hypothèque conventionnelle.

Comme dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, la procédure judiciaire est entreprise par un notaire, mais les frais sont moins élevés (environ 1 %) puisqu’il n’est pas nécessaire de payer le droit de timbre, appelé publicité foncière.

Il est également possible d’obtenir cette hypothèque sur une durée maximale de 50 ans, supérieure au maximum normal de 35 ans pour une hypothèque conventionnelle.

La charge hypothécaire est inscrite sur la propriété de la même façon qu’une hypothèque conventionnelle et a préséance sur toutes les hypothèques sur la propriété.

Comme dans le cas d’une hypothèque conventionnelle ci-dessus, il est également nécessaire de payer la libération de la charge hypothécaire une fois que le prêt est remboursé ou de la laisser expirer après deux ans.

Les frais habituels de courtier et de prêteur sont payables.

3-Garanties hypothécaires institutionnelles françaises

Afin de réduire les coûts de transaction pour les emprunteurs, les banques ont créé une alternative à l’hypothèque, par le biais d’une garantie institutionnelle distribuée par les mutuelles.

Les garanties institutionnelles sont appelées la société de prudence. Ils opèrent sur la simple base de la mutualisation des risques entre les prêteurs.

La garantie est disponible pour les propriétés neuves ou plus anciennes mais, en règle générale, elle n’est disponible que pour ceux qui ont un bon dossier de crédit et un revenu stable.

Il n’est également disponible que si vous résidez fiscalement en France.

Dans le cadre du système, le bailleur de fonds mutuel se porte garant en cas de défaillance de l’emprunteur sur son prêt. En retour, l’emprunteur paie au bailleur de fonds des frais proportionnels à la taille du prêt.

Il n’ y a donc pas de frais imposés sur la propriété par le prêteur, ni de frais légaux d’inscription hypothécaire à payer.

Toutefois, cela ne signifie pas que votre maison n’est pas à risque si vous n’effectuez pas les paiements, car le prêteur peut finalement demander le recouvrement de la dette devant les tribunaux et faire exécuter la vente de votre propriété si vous ne payez pas.

Le barème des frais varie d’un prêteur à l’autre, mais il n’est pas habituel qu’il comporte deux volets: une commission pour la garantie, qui est remboursable à 75 % au moment du remboursement du prêt, et une commission d’arrangement qui est retenue par le garant.

La commission pour la garantie est d’environ 1,5%-2% du prêt et la commission d’arrangement varie autour de 0,5% du prêt.

Ainsi, sur un prêt de 120 000 €, la commission initiale pourrait être de l’ordre de 2000 €, composée d’une commission d’arrangement de 750 € et d’une commission pour la garantie de 1250 €.

Le premier est conservé par le prêteur et le second est remboursable à la fin du prêt hypothécaire au taux de 75 %. Cela donnerait des frais nets d’environ 1000 €.

Dans certains cas, la redevance n’est pas remboursable, mais dans ces cas la redevance initiale payable sera inférieure, par exemple 1%.

L’utilisation de garanties institutionnelles est normalement une procédure plus rapide qu’un prêt hypothécaire, tant dans les procédures d’achat que de vente, puisqu’il n’est pas nécessaire de passer par le processus d’enregistrement des hypothèques.

Il est également particulièrement utile pour les prêts de courte durée, car il n’ y a pas de frais à payer pour rembourser une hypothèque.

Le Crédit Logement, financé par la plupart des grandes banques, est peut-être la plus grande organisation spécialisée dans ces garanties.

D’autres prêteurs mutuels portent les acronymes SACCEF et CNP. Certaines grandes banques ont également leur propre garant: CAMCA (Crédit agricole), CMH (Crédit mutuel) et SOCAMI/SOPACEF (Banques populaires).

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