Si les prix de l’immobilier retrouvent progressivement un niveau plus « normal », les candidats à l’accession à la propriété se trouvent désormais confrontés aux critères drastiques des établissements financiers. Emprunter sans apport ou avec une situation professionnelle ou financière peu stable relève à présent du sacerdoce. Pour beaucoup, une seule solution s’impose alors : solliciter l’aide de la famille. Un coup de pouce qui peut prendre des formes très variées.

LA DONATION

Première hypothèse, la plus évidente pour aider le jeune de la famille qui souhaite accéder à la propriété: la donation. Elle peut émaner de n’importe quel membre de la famille, l’abattement fiscal le plus élevé étant toutefois celui entre parents et enfants : 156.359 euros. Autre avantage : le bénéfice de l’abattement se renouvelle au bout de six ans. Toutefois, en présence de plusieurs enfants, il est préférable de recourir à la donation-partage, c’est-à-dire donner à chacun soit la même somme, soit des biens de même valeur. Cela permet d’anticiper la succession et de mettre tous les enfants sur un pied d’égalité. Encore faut-il disposer d’un patrimoine suffisant pour opter pour cette solution. Depuis le 1er janvier 2007, la donation-partage est également possible au profit de générations différentes (donation-partage « transgénérationnelle ») ; ainsi, les grands-parents peuvent répartir leur donation entre enfants et petits-enfants, ou uniquement entre les petits-enfants.

La clause de remploi

Afin d’éviter que la somme donnée ne s’envole dans des dépenses futiles si le projet immobilier ne se réalise pas, le donateur peut insérer dans l’acte authentique une clause dite de « remploi » qui oblige le donataire à utiliser les biens donnés, généralement de l’argent, pour une utilisation donnée, en l’occurrence une acquisition immobilière.

Les précautions pratiques

Si la donation implique impérativement la signature d’un acte notarié ; ce n’est pas le cas du don manuel qui peut prendre la forme d’une simple remise de chèque. Une technique appréciée pour sa simplicité mais qui recèle de nombreux risques. En effet, à l’ouverture de la succession, l’ad­ministration fiscale comme les autres héritiers pourront s’interroger à juste titre sur la nature de cette somme : prêt remboursable ou donation. À l’inverse, l’acte authentique assure la sécurité juridique tant sur le plan fiscal que civil.

LE PRÊT

Pour éviter tout déséquilibre de traitement entre leurs enfants ou ne pas se dessaisir définitivement d’une grosse somme, certains parents préféreront sans doute prêter de l’argent à leur progéniture plutôt que le leur donner. Mais, là encore, le respect d’un certain formalisme est indispensable pour préserver l’entente familiale à long terme.

Contrat de prêt et reconnaissance de dette

Consentir un prêt oralement en se contentant de signer un chèque à l’ordre de son enfant comporte de nombreux risques. En l’absence de preuve, l’administration fiscale peut assimiler ce prêt à une donation déguisée, et la taxer comme telle. De plus, lors de la succession, les autres héritiers peuvent estimer qu’il s’agit d’une donation et exiger une part équivalente. On l’aura compris, mieux vaut donc consentir ce prêt dans les règles de l’art en faisant rédiger et enregistrer un contrat de prêt ou une reconnaissance de dette par un notaire. Montant du prêt, intérêts, nombre de mensualités… Les parties peuvent déterminer tous ces éléments avec précision.

Attention : si le prêteur exige des intérêts, il doit les déclarer au titre de ses revenus.

LE CAUTIONNEMENT

Face à un dossier d’emprunt jugé peu solide par le banquier, c’est bien souvent le cautionnement qui permet de faire pencher la balance en faveur des emprunteurs. Concrètement, le cautionnement est un contrat par lequel une personne, appelée « la caution », s’engage à payer la banque si le débiteur du prêt n’honore pas ses engagements.

Un engagement lourd de conséquences

Le cautionnement peut être soit simple, soit solidaire. Dans le premier cas, la caution peut exiger, en cas de non-paiement que le créancier poursuive préalablement le débiteur. Dans le second cas, plus couramment exigé, la caution peut être poursuivie directement. De plus, lorsque des époux consentent ensemble à devenir caution, ils engagent leurs biens propres et communs. Enfin, conséquence très lourde : au décès de la caution, l’engagement est transmis aux héritiers.
En clair, si l’emprunteur ne paie plus ses mensualités, ses parents qui se sont porté caution vont devoir s’acquitter de la dette. À leur décès, ce sont leurs autres enfants, frères et sœurs du débiteur, qui devront assumer ce lourd engagement. À noter que la caution bénéficie, comme l’emprunteur, d’un délai de réflexion de dix jours dans le cadre des crédits immobiliers.

LA SCI, UNE SOLUTION COMPLEXE

Ces dernières années, la société civile immobilière a connu un fort engouement en raison des avantages fiscaux qui y sont attachés notamment pour un investissement locatif. En effet, intérêts d’emprunt, frais d’hypothèque, de réparation, de modernisation, taxe foncière et frais de gestion peuvent être déduits des recettes de la SCI.
Toutefois, il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’une personne morale qui nécessite la rédaction de statuts et implique la réalisation de nombreuses formalités : insertion dans un journal d’annonces, dépôt au greffe du tribunal, publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, immatriculation au registre du commerce et des sociétés, déclaration d’existence au service des impôts, tenue d’une comptabilité et dépôt des comptes sociaux …

Les inconvénients pour le jeune acquéreur

La SCI ne permet pas à ses associés de bénéficier du prêt à taux zéro ou d’utiliser un PEL. De plus, il est impossible pour les associés (parents et enfants par exemple) de souscrire des emprunts distincts pour financer leur part. En effet, la SCI est une personne morale, c’est donc elle qui emprunte.

L’INDIVISION

Lorsque le parent qui apporte son aide ne dispose pas de fonds immédiatement disponibles et doit souscrire un emprunt, l’indivision apparaît souvent comme l’unique solution. Toutefois, ce choix présente également des risques. En effet, comme le précise le Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».
Par conséquent, en cas de mésentente ou si le parent souhaite récupérer des liquidités, il peut contraindre l’autre indivisaire à lui payer sa part ou à vendre le bien si ce dernier n’en a pas les moyens. À noter toutefois que les risques de blocage de l’indivision ont été considérablement réduits par la loi du 23 juin 2006 qui permet désormais à un seul indivisaire d’accomplir les actes nécessaires à la conservation du bien. Pour être réussie, l’indivision doit reposer sur une entente familiale sans faille.