Investir dans l’immobilier neuf ou investir dans l’immobilier ancien

Le neuf et l’ancien, la modernité de l’un, le charme de l’autre… C’est peut-être au début une affaire de goût. Mais souvent, le choix d’acheter dans du neuf ou de l’ancien est guidé par des besoins ou des exigences spécifiques. Avec cet article nous allons tenter de vous aider à dépasser les idées reçues et à y voir plus clair pour faire le bon choix.

Le neuf toujours plus cher que l’ancien ?

Il y a seulement quelques années, l’ancien était environ 30% moins cher que le neuf. La récente flambée des prix a réduit cette différence entre le marché des immeubles et maisons de moins de 5 ans et les autres. Aujourd’hui, les logements anciens coûtent souvent 15 à 20% moins cher que ceux flambants neufs. Mais l’écart a encore tendance à se réduire. Dans la capitale, les programmes neufs dépassent les 8000 euros le mètre carré mais de nombreux appartements anciens rénovés et bien placés atteignent également ces prix là. Certains, au cachet et à l’adresse exceptionnelle, les dépassent même. Dans les autres grandes villes, les beaux immeubles anciens dépassent les 3000 ou 3500 euros du mètre carré, soit le prix de programmes neufs haut de gamme. Notez donc que le prix de l’ancien se fixe par rapport au prix du marché local et aux transactions analogues enregistrées dans le quartier. Le prix du neuf, lui, a tendance à augmenter plus rapidement dans la mesure où il correspond à l’addition du prix du terrain, des différents coûts de construction et de la marge du promoteur.

La Véfa

La vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) est une procédure typiquement française qui concerne l’achat de logements neufs. Elle consiste, pour l’acquéreur, à choisir un logement sur plans, d’après une maquette ou des images de synthèse, et à payer ce logement tout au long de sa construction. Les fonds obtenus à l’avance par le promoteur, permettent à ce dernier d’acheter le terrain et de commencer à bâtir l’immeuble. A chaque étape, les futurs propriétaires versent un pourcentage du prix total. Le solde est payé à la remise des clefs. Ce n’est qu’à ce moment là que les acheteurs deviennent réellement propriétaires.

L’achat en Véfa est très courant en France et assez réglementé pour ne pas réserver de mauvaises surprises. Toutefois, des finitions moins bien faites que prévu, quelques différences entre l’appartement promis et celui qui a été construit ou les retards de livraison, restent fréquents.

Un avantage : la possibilité de moduler son appartement, d’y ajouter une chambre ou de faire tomber une cloison en modifiant les plans au moment de la réservation.

Pourquoi préférer le neuf ?

Aujourd’hui, le débat entre le neuf et l’ancien ne se résume plus à l’alternative basique du choix entre poutre ou carton pâte, charme ou cages à lapin toutes identiques, centre-ville ou banlieue…

Pour certains, le charme de l’ancien reste très relatif. Ancien rime pour eux avec petites fenêtres, planchers qui craquent et cinquième étage sans ascenseur. Si cette vision des choses peut sembler réductrice, on peut toutefois reconnaitre que le confort et l’optimisation de l’espace sont à l’actif du neuf.

Desnormes thermiques et phoniques toujours plus draconiennes sont imposées aux promoteurs. Fini les bruits des voisins d’à coté ou les déperditions de chaleur des vieilles fenêtres en acier ou en bois. La présence systématique de places de stationnement, d’ascenseurs et d’accès sécurisés (digicode, visiophone…) sont encore d’indéniables atouts pour le neuf. De même, l’organisation du logement, rationnelle et correspondant au mode de vie d’aujourd’hui, joue en faveur du neuf. Pas de place perdue ni de recoins inutiles. Exit les longs couloirs et les petites cuisines situées au fond des appartements. Les chambres sont plus compactes que dans l’ancien mais elles offrent davantage de placards et de rangements intégrés.

Par ailleurs, les charges des logements neufs sont de plus en plus maîtrisées. Depuis peu, les concepteurs d’immeubles réfléchissent en effet aux moyens de les rendre moins consommateurs d’énergie donc plus économiques et écologiques. Ils travaillent sur l’orientation des bâtiments afin qu’ils profitent le plus longtemps possible chaque jour de la lumière naturelle. Ils utilisent également des panneaux solaires sur les toits, des chaudières à bois, du double vitrage… Évidemment, tout cela augmente un peu plus les prix de vente mais promet aux futurs habitants un confort durable.

Autre atout majeur du neuf : à priori aucun souci côté gros travaux. La garantie décennale engage la responsabilité du promoteur pendant dix ans pour d’éventuels défauts mettant en cause la solidité du logement ou le rendant impropre à sa destination. La garantie biennale, couvre pour sa part les dommages survenus dans les deux ans qui suivent la réception. Elle concerne les éléments séparables de l’ouvrage: il peut s’agir d’équipements comme les appareils sanitaires, les radiateurs, une mezzanine, des cloisons coulissantes ou des revêtements de sols ou de murs. Mais attention! Gare aux décennales non souscrites! Et pensez à ce qui devra être fait au delà des dix ans. N’oubliez pas aussi que vous aurez peut-être à vous battre avec des compagnies d’assurances récalcitrantes pour qu’elles honorent leurs engagements.

Dans l’ancien, en revanche, des travaux sont souvent de mise dès l’emménagement, et, outre ceux à prévoir dans son logement, il faut également s’informer de ceux à venir auprès de la copropriété. Toutefois, l’ancien possède l’énorme avantage d’avoir traversé le temps, parfois même plusieurs siècles, tout en continuant à séduire. A l’inverse, pensez que ce qui est neuf aujourd’hui peut devenir gris, terne, massif et inélégant dans dix ou vingt ans.

Un certain nombre de mesures venant de la part de l’État, encouragent enfin l’achat dans le neuf, que ce soit pour favoriser l’investissement locatif ou pour faciliter l’accession à la propriété: des avantages fiscaux, une TVA minorée et des frais de notaires réduits à 2 %. Mais la plupart de ces mesures ne sont applicables qu’à certaines conditions. Mieux vaut donc bien s’informer. Il ne faut pas oublier non plus que, sous couvert d’avantages fiscaux bien réels comme les lois Périsol, Madelin, de Robien ou Besson, beaucoup de promoteurs ont vendu du neuf à des prix totalement décollés de leur marché tant au niveau de leur situation géographique que de leur qualité intrinsèque. L’absence des commerces, des écoles, et des transports en commun promis, ainsi que la dégradation prématurée des matériaux de construction et des installations ont fait perdre aux acheteurs de ces biens 3 ou 4 fois ce qu’ils avaient gagné en avantages fiscaux car ils ont du revendre à perte.

Pourquoi préférer l’ancien ?

C’est d’abord une histoire de goût. Pour certains, rien n’enlèvera à l’ancien son cachet et son charme. Pour les amoureux des vieilles pierres, acheter du néo-haussmannien avec du parquet flottant style Versailles et de fausse moulures en stuc, constitue une hérésie : l’âme de l’ancien et son histoire sont irremplaçables et inimitables. Les amateurs de bel ancien sont séduits par la patine du temps, témoignage de l’Histoire, les parquets en pointe de Hongrie, les cheminées en marbre avec leur miroir d’époque… ça ne se discute pas!

D’autre part, les volumes sont bien souvent beaucoup plus valorisant dans l’ancien avec, en premier lieu, la hauteur sous plafond souvent bien supérieure dans les constructions anciennes.

Outre ces critères, l’immense avantage de l’ancien est que l’appartement ou la maison existe déjà, ce qui permet de visiter et de se rendre compte des qualités et des défauts du bien que l’on achète.

Pour ceux qui sont pressés de s’installer, le choix de l’ancien reste la solution la plus rapide. Seulement deux à trois mois sont nécessaires pour passer devant le notaire et disposer de son futur logement à compter de la signature du compromis de vente. Dans le neuf, les délais sont bien plus longs. Il faut compter entre dix et vingt-quatre mois à partir de la date de réservation pour prendre livraison du bien et entrer dans les lieux. Ceci tient au fait que les promoteurs commencent à vendre leur programme au moins un an avant les premiers coups de pioche sur le chantier. Et il n’est pas rare d’emménager en bottes lorsque les abords ne sont pas encore aménagés et de faire attention aux enfants lorsque les garde-corps des balcons ne sont pas encore fixés.

Part ailleurs, les constructions anciennes ont l’avantage principal d’être souvent bien placées : en centre ville, à proximité des commerces, dans les quartiers historiques à la notoriété établie. Ainsi, les belles adresses sont presque toujours d’anciennes constructions. Il arrive certes que de rares programmes neufs sortent de terre dans un milieu urbain dense mais ces opportunités foncières sont extrêmement rares pour les promoteurs. La plupart du temps, ces derniers n’ont guère le choix de l’emplacement et construisent là où les opportunités de racheter un terrain se présentent. Il s’agit souvent de quartiers en devenir, créés sur d’anciennes friches industrielles, portuaires ou sur des terrains militaires. Dans ce cas, l’acheteur doit faire un pari sur l’avenir : le secteur sera en chantier pendant plusieurs années et les transports en communs et autres infrastructures risquent de se faire attendre…

En bref, lorsque l’on souhaite investir, acheter de l’ancien dans une métropole est souvent beaucoup plus sûr d’un point de vue patrimonial. Le prix d’un bien ancien suivra certes les fluctuations du marché de l’immobilier mais ne sera pas soumis à un changement brusque des projets d’urbanisation ou d’aménagement de la zone concernée. Il offrira par ailleurs bien peu de prise à un quelconque effet de « mode » architectural ou géographique. Les centres-villes, où sont concentrés les biens anciens, resteront en effet toujours les zones les plus cotées.

A vous de voir…

Vous savez désormais l’essentiel pour faire votre choix. Mais n’oubliez-pas: neuf ou ancien, votre logement doit avant tout conjointement répondre à vos goûts comme à vos besoins. C’est donc maintenant à vous de jouer! Ou plutôt à vous de voir… Car en matière d’immobilier, qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien, mieux vaut ouvrir l’oeil!

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