Lors de la vente d’un bien loué, l’acquéreur doit respecter les conditions de la location initiale. Le locataire est informé de la vente et conserve ses droits.

La vente de l’immeuble loué, qui fait en général intervenir des investisseurs, s’avère beaucoup plus délicate que la cession du logement libre. Aux obligations classiques s’ajoutent les difficultés liées à la transmission du bail. Le principe de la continuation du contrat avec l’acquéreur impose de se montrer extrêmement vigilant quant aux modalités de ce transfert. De plus le locataire, dans certaines hypothèses, bénéficie d’un droit de préemption, qu’il convient de purgera peine de nullité de la vente.

LA POURSUITE DU BAIL AVEC L’ACQUEREUR

Le principe de l’opposabilïté

En l’absence de congé pour vendre, la vente de l’immeuble loué ne met pas fin au bail. Celui-ci se poursuit avec l’acquéreur qui devient le nouveau bailleur (Code civil, art. 1743). De plus, lorsque le bail est soumis à un statut d’ordre public (bail d’habitation, commercial, professionnel, meublé constituant la résidence principale du locataire…), la vente des locaux en cours de bail ne peut être érigée en cause de résiliation immédiate du contrat.

Les conditions de l’opposabilïté

Pour être opposable à l’acquéreur, encore faut-il que le bail remplisse l’une des trois conditions suivantes:

• être authentique, c’est-à-dire avoir été dressé par acte notarié, acte administratif ou encore octroyé par jugement,
• avoir date certaine, ce qui suppose soit qu’il ait été enregistré, soit que l’une des parties à cet acte soit décédée, soit que son existence ou sa consistance aient été relatées dans un acte authentique,
• avoir été connu de l’acheteur avant l’acquisition.

À défaut, l’acquéreur pourra procéder à l’expulsion du locataire qui, à son égard, sera considéré comme occupant sans droit ni titre. La responsabilité du vendeur sera bien entendu avérée s’il a faussement déclaré dans l’acte de vente que les biens étaient libres de toute occupation.

 

LA NÉCESSAIRE INFORMATION DES PARTIES

L’information de l’acquéreur

Elle s’avère particulièrement importante et ce dès le compromis. Il est primordial de savoir si le logement est décent, de connaître la nature du bail (à moins qu’elle soit discutée, l’acquéreur pouvant alors en faire son affaire personnelle) ainsi que son contenu, mais aussi tous les éventuels avenants postérieurs. L’acquéreur devra également être informé des différents litiges en cours.
De plus, des éléments tels que la date d’entrée dans les lieux, l’âge ou la situation matrimoniale du locataire peuvent être déterminants lorsque le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou à celle du 1er septembre 1948.

L’information du locataire

Seule la loi du 6 juillet 1989 prévoit une information obligatoire du locataire à l’occasion de la vente, mais elle s’impose pour tous les autres baux. L’acquéreur doit lui notifier son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire (article 3).
À défaut, le nouveau bailleur ne saurait par exemple reprocher au locataire de ne pas lui régler directement son loyer et les notifications effectuées à l’ancien bailleur (telle la délivrance d’un congé) devraient être considérées comme valables.

 

LA MISE EN ŒUVRE DU TRANSFERT DU BAIL

Les points à vérifier

Le dépôt de garantie. Il faut veiller à ne pas l’oublier à l’occasion de la vente. En principe, il est reversé par le vendeur à l’acquéreur, qui le restituera au locataire en fin de bail. Toutefois, le locataire devra expressément accepter ce changement de débiteur car c’est son propriétaire initial qui reste juridiquement tenu de le lui restituer.
La future loi Boutin de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion prévoit cependant de transférer l’obligation de restitution du dépôt de garantie sur la tête de l’acquéreur.

Le cautionnement. Mettant fin à une controverse, l’Assemblée plénière de la Cour de cassation a décidé qu’en cas de vente de l’immeuble loué, le cautionnement était transmis de plein droit à l’acquéreur, sauf clause contraire (6 déc. 2004).

La durée du bail. La durée du bail d’habitation est différente selon que le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale : 3 ans) ou morale (6 ans). Lorsque la vente s’opère au profit d’un acquéreur qui n’a pas la même qualité que son vendeur, la durée du bail n’est toutefois pas immédiatement modifiée. Le changement intervient à l’occasion du renouvellement ou de la reconduction du bail.

La transmission des droits et obligations

La vente de l’immeuble loué ne met pas à la charge de l’acquéreur les manquements du précédent bailleur. Notamment, celui-ci reste tenu d’effectuer les travaux qui lui incombaient et d’indemniser le locataire pour le trouble de jouissance correspondant. Toutefois, les conventions contraires sont pratique courante et il convient d’être particulièrement attentif à leur rédaction.
L’acquéreur ne peut pas agir contre le locataire pour des manquements antérieurs à la vente, à moins que ces manquements se poursuivent (telle une modification sans autorisation du bien loué). À défaut, seules une cession de créance ou une subrogation expresse permettent à l’acquéreur d’intenter ou de poursuivre une action contre le locataire pour des faits antérieurs.

 

LA PREMIÈRE VENTE APRES MISE EN COPROPRIETE

Les ventes concernées

L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 confère un droit de préemption au locataire ou à l’occupant de bonne foi d’un local à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, indépendamment de tout congé. Il s’applique uniquement à l’occasion de la première vente de chaque logement consécutive à la division ou à la subdivision de tout ou partie de l’immeuble par lots.
Il doit s’agir de la première vente du logement après la division effective, sans que soit nécessairement publié l’état descriptif. En revanche, cette division doit être postérieure à la construction de l’immeuble. Ainsi, le droit de préemption ne joue pas si l’immeuble a été placé dès sa construction sous le régime de la copropriété.

Les exceptions

Les exceptions sont de deux ordres. La première concerne les ventes qui interviennent entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus. À l’instar du congé pour vendre, le locataire ne bénéficie d’aucune offre de vente lorsqu’il existe un tel lien entre les parties. Les solutions rendues en la matière doivent pouvoir être étendues. Dès lors, il devrait suffire que l’un des vendeurs ait un lien avec l’un des acquéreurs pour que joue l’exception. La deuxième exception est plus originale.
Il s’agit de la vente du bâtiment entier ou de l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment. En revanche, dès lors qu’un lot du bâtiment n’est pas cédé à l’occasion de l’opération envisagée, parce qu’il a pu, par exemple avoir antérieurement été préempté par la commune, le droit de préemption doit recevoirapplication.
Il est enfin à souligner que les ventes par adjudication ne sont pas exclusives du droit de préemption du locataire, qui doit y être convoqué et bénéficie, à défaut, de la faculté de se substituer à l’adjudicataire.

 

LA VENTE D’UN IMMEUBLE DE PLUS DE DIX LOGEMENTS

Le champ d’application

Si la vente d’un bâtiment entier permet d’exclure, on l’a vu, le droit de préemption du locataire, encore faut-il que cet immeuble ne comporte pas plus de dix logements. En effet, la loi dite Aurillac, du 13 juin 2006 a institué un nouveau droit de préemption en cas de vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de dix logements.
Il incombe alors au vendeur d’offrir à chaque locataire ou occupant de bonne foi la possibilité de se porter acquéreur de son logement.
Il devra également lui notifier les prix et condition de la vente de l’immeuble entier ainsi qu’un projet de règlement de copropriété et les résultats d’un diagnostic technique de l’immeuble (loi du 31 décembre 1975, art. 10-1).

L’alternatîve : la prorogation du bail

II existe deux hypothèses dans lesquelles ce droit de préemption n’est pas applicable : les ventes entre parents et alliés (ainsi que, dans le cadre de la future loi Boutin, l’achat par un organisme HLM et la vente d’un logement conventionné à une SEM) et l’engagement de proroger les baux.
Le texte offre en effet une alternative à la préemption : l’engagement par l’acquéreur de proroger les baux des locataires ou occupants pour une durée de six ans à compter de la vente (l’échéance des baux sera repoussée six ans après la vente). L’acte de vente devra alors contenir la liste des locataires concernés par cet engagement de prorogation étant précisé qu’en pratique, il est conseillé de signer un avenant de prorogation avec chacun des locataires ou occupants.