(Source : Conseil par des Notaires)

Acheter en viager consiste à acquérir un bien, en général à une personne déjà âgée. Le plus souvent, l’ac­quéreur verse au vendeur au moment de l’achat une somme que l’on nomme « le bouquet », puis il lui verse une rente jusqu’à son décès.
La vente se fait généralement occupée, le vendeur continuant donc d’occuper les lieux, ce qui lui permet de garder son cadre de vie, tout en recevant un revenu complémen­taire à sa retraite. À son décès, l’acqué­reur prend possession des lieux et il cesse, bien sûr, de payer la rente…
Il s’agit donc pour lui d’un pari sur l’espé­rance de vie du vendeur. Le principal inconvénient de l’acquisition en viager, c’est que le bien est rarement disponible avant 10, 15 ou même 20 ans. C’est donc une opéra­tion à long terme, qui peut être intéres­sante par exemple pour constituer un patrimoine immobilier à un enfant.

LE VIAGER, A QUEL PRIX ?

Comme pour n’importe quelle vente, il faut commencer par déterminer la valeur du logement. Cette valeur dépend de sa surface, de son implantation, de son état, etc. On retire ensuite de cette valeur le montant du bouquet, s’il y en a un. Puis, on calcule la rente.
Celle-ci va dépendre de plusieurs éléments : de la valeur du bien ; de l’espérance de vie du vendeur, en fonction de son âge et de son sexe ; du type de viager, libre ou occupé ; du type de droit que se réserve le vendeur lorsque le bien est vendu occupé (droit d’usufruit ou droit d’usage et d’habitation), et enfin de la réversibilité ou non de la rente lorsqu’elle est constituée sur plusieurs têtes. C’est en mixant ces éléments que l’on trouve le juste prix à payer.

Prenons un exemple :
supposons qu’une femme de 68 ans vende un appartement estimé à 200.000 €. À cet âge, son espérance de vie est de 16 ans, selon les tables de mortalité. Admettons que les parties se mettent d’accord sur une décote de 50 % car elle continue à vivre dans le logement.
Le prix de l’appar­tement occupé s’établit donc à 100.000 €. La venderesse demande un bouquet de 33.000 €, soit un tiers du prix qui lui est réglé le jour de l’acquisition. L’acquéreur paiera donc la différence entre le prix de l’appartement occupé et le bouquet, soit 67.000 €, sous forme de rente. Compte tenu de l’espérance de vie de la vendeuse, la rente annuelle sera égale à 4.187€, soit 349 € par mois, hors indexation.

 

L’INDEXATION DE LA RENTE

Les rentes sont toujours indexées pour permettre aux crédirentiers de conserver leur niveau de vie et, par dérogation, cette indexation est librement fixée par les parties. La rente peut notamment être indexée sur l’indice général des prix à la consommation. Toutefois, l’indexation est plafonnée dans certains cas, notamment en cas de chute très importante de la valeur du bien immobilier.
Par ailleurs il y a un minimum d’indexation: le montant des arrérages doit au moins se voir appli­quer des majorations forfaitaires légales qui sont fixées chaque année par arrêté ministériel. Lorsqu’aucune indexation n’est prévue ou lorsque l’indexation prévue donne une faible majoration de la rente, c’est la majoration légale qui constitue l’indexation minimale.

 

LA PRUDENCE EST DE MISE

D’une manière générale, plus l’inflation est importante, moins le viager est inté­ressant pour l’acquéreur, par exemple si on le compare au remboursement d’un emprunt à taux fixe en vue d’une acquisi­tion.
Il découle de cette situation que L’acquéreur doit être particulièrement prudent et ne pas s’engager sur une opération trop lourde. Il ignore la façon dont les indices vont évoluer.

De nombreux aléas

Même s’il est capable de payer aujourd’hui une rente élevée, nul n’est à l’abri d’un souci et ses revenus peuvent diminuer d’ici quelques années… En cas de diffi­culté, il peut certes revendre le bien et c’est alors le nouvel acquéreur qui devra régler la rente. Mais si ce dernier ne la verse pas comme prévu, c’est à l’acqué­reur initial que le vendeur la réclamera, à moins qu’il n’ait agréé le deuxième acquéreur comme nouveau débiteur. Enfin, l’acquéreur ne doit pas espérer le décès imminent du vendeur…
L’espérance de vie n’est qu’une donnée théorique et le vendeur peut vivre cinq ou dix ans de plus que les tables de mortalité ne l’ont prévu. Nous savons d’ailleurs que les vendeurs en viager vivent statistique­ment plus longtemps que les autres !

Et l’achat en viager libre ?

Dans le viager libre, le vendeur n’habite pas le logement qu’il vend. L’acquéreur peut donc en disposer dès qu’il l’achète. Il paye la rente au vendeur jusqu’à son décès : l’incertitude sur le prix d’achat définitif est donc également présente jusqu’à la fin de l’opération. C’est une formule assez rare, toutefois ces affaires se trouvent, mais le prix est évidemment beaucoup plus élevé que celui d’un viager occupé.

Il est en revanche une situation fréquente, c’est l’achat en viager occupé avec une clause d’abandon éventuel du droit d’usage et d’habitation. Le vendeur se réserve par là la possibilité d’abandonner la jouis­sance de l’immeuble et de quitter les lieux, par exemple pour aller dans une maison de retraite. L’acte prévoit alors le supplément de rente qui devra être payé par l’acquéreur à ce moment-là.

 

QUELLES GARANTIES DE PAIEMENT ?

Le vendeur bénéficie d’abord du privi­lège du vendeur qui lui permet de saisir et vendre le bien – qui appartient à l’ac­quéreur – si de dernier cesse de payer la rente. Mais plus intéressante est la clause résolutoire qui autorise le vendeur la vente en cas d’im­payés. Si la vente est annulée, les choses doivent en principe être remises en l’état, mais en pratique lesjuges admet­tent qu’une partie des arrérages reste acquise au crédirentier à titre de dommages et intérêts.
Il est à ce propos conseillé au crédirentier de prévoir dans l’acte qu’en cas de résolution, les arré­rages de la rente payés lui resteront acquis à titre de dommages et intérêts, ainsi que le cas échéant, la fraction du prix payé comptant.