Pour les partisans de la propriété, payer un loyer équivaut à jeter de l’argent par les fenêtres. De ce point de vue, mieux vaut acheter que louer. Sans être erronée, cette affirmation n’est pas non plus toujours vraie. Avec cet article, nous allons vous permettre d’y voir plus clair.

Louer : jeter de l’argent par les fenêtres ?

Acheter la maison ou l’appartement de ses rêves n’est pas donné à tout le monde. A défaut de pouvoir acheter, et si vous voulez vous loger sans baisser vos exigences, la location est la solution. Plus souple, la location est la bonne formule pour ceux qui disposent de revenus modestes ou aléatoires (CDD, intérim). Elle convient aux futurs retraités qui vont voir leurs revenus chuter. Louer c’est éviter de se mettre des charges (parfois imprévues) sur le dos, et c’est la possibilité de prendre un logement à meilleur marché si le votre devient trop cher.

L’augmentation des loyers abonde toutefois dans le sens de ceux qui pensent qu’un loyer est de l’argent versé à fonds perdu. Dans le même ordre d’idées, l’incertitude qui plane sur les régimes de retraite rend très aléatoires les revenus envisageables dans trente ou quarante ans pour les générations actives d’aujourd’hui. Car lorsque l’âge vient, la location de sa résidence principale, ne permet pas toujours de faire face aux impondérables. En étant locataire la baisse du revenu peut signifier l’obligation de quitter son logement. Les personnes âgées propriétaires qui ont généralement remboursé leur crédit, peuvent en revanche pour leur part, profiter de leur retraite autrement.

Acheter oui, mais tout dépend de votre budget et de votre capacité d’endettement (communément établie à 33% de vos revenus) si vous achetez à crédit. Ceci est d’autant plus vrai aujourd’hui alors que la politique bancaire est au durcissement des conditions d’attribution des crédits immobiliers.

Être locataire présente néanmoins certains avantages.

D’abord, louer c’est être libre. On peut le cœur léger, donner son congé et filer à l’autre bout du monde après avoir rendu ses clefs. Pour les réfractaires de l’engagement et les phobiques de la dette, mieux vaut donc évidemment opter pour la location !

D’un point de vue économique, louer, permet d’autre part de vivre son logement sans grande surprise. Les textes sont clairs :

• Le loyer augmente selon un indice déterminé à l’avance, les dépenses sont donc prévisibles.
• S’il respecte le contrat qu’il a signé, le locataire est assuré de pouvoir rester dans les lieux jusqu’à la fin de son bail et, souvent, de le voir renouvelé.
• Être locataire permet de choisir un logement que l’on n’a pas les moyens de s’acheter.
• Enfin, le locataire peut vivre le cœur plus léger car en cas de grosse réparation à effectuer dans son logement, c’est le propriétaire qui paye !

Devenir (co)propriétaire

Devenir propriétaire est un rêve pour la majorité des français. Toutefois, ce statut expose à des responsabilités et à des dépenses aussi, comme la taxe foncière et les charges de copropriété. Seuls les propriétaires de maisons individuelles, hors lotissement, sont exonérés de charges. En revanche, ils doivent faire face par eux-même à des réparations importantes comme la réfection d’une toiture ou le ravalement du bâtiment.

La taxe foncière sur les propriétés bâties

Elle est due au 1er janvier et payable en automne. Elle alimente le budget de la commune où se trouve l’immeuble ou la maison. Cette taxe varie donc d’une ville à l’autre. Elle est établie sur la nature du logement, sa taille et sa localisation. Résidences principales et secondaires sont concernées.

A noter : les logements neufs échappent à la taxe foncière pendant deux ans sauf si la commune dans laquelle ils sont construits décide de réclamer sa part. Les propriétés situées dans les zones franches urbaines en sont exonérées pendant cinq ans. Certains mécanismes d’accession sociale à la propriété comme le Pass Foncier exonèrent les acquéreurs de taxe pendant quinze ans. En fonction de leur âge, de leurs ressources ou de leur santé physique, le fisc peut également réduire ou même décharger certains propriétaires de cette taxe.

En cas de construction nouvelle ou de modification de construction existante, la taxe peut varier, car elle est fonction de la taille du logement. Dans ce cas, le propriétaire doit déposer une déclaration au centre des impôts foncier et attendre d’être avisé de son dû par courrier.

La taxe d’habitation

Elle abonde le budget des collectivités locales et finance les équipements communaux. Elle est due par l’occupant du logement au 1er Janvier et est payable à l’automne. Si le logement est loué, il revient au locataire de s’en acquitter ; s’il est prêté gracieusement, c’est également celui qui habite le logement qui fait office de contribuable. Si le logement est vide et que le propriétaire peut le prouver (pas de facture d’électricité, pas d’abonnement téléphonique…), la taxe n’est pas due. Elle est remplacée par une taxe sur les logements vacants, mise en place en 2002 pour inciter les bailleurs à remettre leurs logements sur le marché afin de débloquer le marché locatif. La taxe d’habitation concerne les résidences principales et secondaires.

A noter qu’Il n’y a pas de déclaration à remplir pour payer la taxe d’habitation. En revanche, le fisc peut vous envoyer une fiche de renseignement à compléter concernant des travaux : la taxe augmente en effet avec le confort du logement, le nombre de salle de bains notamment est pris en compte.

Depuis 2005, la taxe d’habitation intègre la redevance audiovisuelle pour tous les possesseurs d’au moins un poste de télévision. Elle s’élève à 116 euros en métropole, à 74 euros dans les départements et territoires d’outre-mer.

Dans certains cas, les habitants peuvent être exonérés de la taxe d’habitation. Cela concerne les titulaires de l’allocation supplémentaire du fonds de solidarité vieillesse, du fonds spécial d’invalidité, du revenu minimum d’insertion (RMI), de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), les personnes âgées de plus de 60 ans dont les revenus de l’année précédente ne dépasse pas un certain plafond et les invalides et les infirmes qui ne peuvent subvenir par leur travail aux nécessités de l’existence.

Les charges de copropriété

Elles correspondent aux dépenses d’entretien et de gestion de l’immeuble. Ces dépenses sont régulières – nettoyage, entretien, consommation d’eau et d’électricité, les honoraires du syndic, les primes d’assurance, le salaire du gardien, les dépenses engagées pour réparer l’immeuble : gros œuvre, plomberie, électricité… – ou exceptionnelles – lorsque l’état de l’immeuble réclame des travaux comme un ravalement ou l’installation d’un ascenseur. Elles sont réparties en tantièmes, – généralement des millièmes – c’est à dire en fonction des surfaces détenues par chacun et définies par le règlement de copropriété.

A noter : Une référence unique et absolument nécessaire pour trouver les réponses à toutes les questions que vous vous posez sur la copropriété : la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967.

Le paiement des charges est obligatoire. L’assemblée générale vote chaque année, avant le début de l’exercice comptable, les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes. Le syndic peut exiger des copropriétaires le quart du budget voté au premier jour de chaque trimestre, après leur avoir adressé un avis indiquant la provision exigible par lettre simple.

Ces provisions seront régularisées en plus ou en moins à l’occasion de l’approbation des comptes annuels. Pour les dépenses exceptionnelles, l’assemblée des copropriétaires réunie une fois par an, vote les modalités de recouvrement. Le syndic procède ensuite à des appels de fonds exceptionnels qui ne peuvent dépasser 1/6 du budget annuel.

Si vous rencontrez des problèmes de trésorerie, il est souvent possible de négocier un étalement des paiements avec votre syndic. Par contre, si vous ne payez pas du tout et que vous n’êtes pas décidé à le faire. Le syndic peut saisir le tribunal administratif et menacer de saisir vos meubles. Après avoir adressé une sommation de payer par huissier de justice, le tribunal peut faire inscrire sur votre lot une hypothèque légale qui peut aboutir à la saisie et à la vente judiciaire du lot.

Malgré toutes ces dépenses, devenir propriétaire de son logement, reste un investissement sûr, dans la mesure où il permet de s’assurer un toit ou un capital pour ses vieux jours.

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