Lorsque vous cherchez l’appartement de vos rêves à Paris, nous ne saurions trop insister sur ce vieil adage: »Lieu, emplacement, emplacement! ». Avant d’acheter, prenez le temps de bien connaître Paris – pour trouver le bon quartier équilibré avec une connaissance du marché parisien et des meilleurs emplacements. Comme pour tout investissement immobilier, tout est une question d’emplacement. Enfin, après avoir trouvé l’appartement parfait, assurez-vous de trouver un constructeur et architecte en qui vous pouvez avoir confiance!

Le bon voisinage pour vous

La première étape pour acheter un appartement à Paris est d’identifier les quartiers où vous voudriez vivre. Il y a beaucoup de belles régions à Paris, et chacune d’entre elles a des caractéristiques et un charme uniques. Un certain nombre d’arrondissements sont « colorés et émergents » – comme le décrivent les agents immobiliers – et les prix des appartements ont tendance à baisser en conséquence. Certains quartiers comme le 6ème et le 7ème sont plus chers, mais sont incontestablement les plus recherchés par les acheteurs et donc les plus chers.

Il peut être difficile de trouver un équilibre, mais nous conseillons aux clients de réfléchir longuement et sérieusement à la valeur à long terme de l’achat. Notre conseil est de penser sur la défensive. Dans un marché faible, quels arrondissements seront encore recherchés par les Parisiens eux-mêmes et par d’autres étrangers? Comme dans n’importe quelle ville, les meilleurs quartiers ont tendance à maintenir leurs valeurs même dans les mauvais marchés. Lorsque les chiffres réels des transactions diminuent, vous voulez être dans le voisinage qui voit encore l’activité d’achat.

Nous avons lu récemment un article intéressant sur le 17e arrondissement qui résume cette expérience. Les prix au mètre carré sont plus abordables que certains quartiers de la rive gauche et il y a beaucoup de choix. Alors que nous apprécions le 17ème et la région limitrophe du Parc Monceau, nous savons que ce n’est pas le premier choix pour un étranger à la recherche d’un appartement à Paris. Beaucoup de rues sont bordées d’édifices difficiles à distinguer les uns des autres et la région manque du charme des 6ème et 7ème arrondissements.

Les quartiers émergents offrent leurs propres charmes et les prix peuvent être beaucoup plus bas qu’ailleurs. Pour les pionniers, c’est un excellent investissement à long terme. Mais nous mettons l’accent sur le long terme. Nous demandons à nos clients de considérer l’inattendu: s’ils ont besoin de vendre, sont-ils dans le voisinage qui attire encore des acheteurs étrangers et Parisiens?

De plus, pour ces quartiers colorés et émergeant, il y a un facteur de sécurité qui demeure une considération importante. Notre vérification rapide est de demander: »Est-ce qu’on laisserait nos enfants adolescents se promener ici la nuit? » Si la réponse est non, on dit non à l’appartement.
Conseils et astuces

Lorsque vous cherchez un appartement à vendre à Paris, essayez de comparer son emplacement à celui d’une ville que vous connaissez bien. Vous pouvez généralement faire cette comparaison pratique si vous avez passé du temps à Paris. Imaginez l’appartement par rapport à son emplacement dans une ville que vous connaissez bien, comme Bay Area, New York, Boston ou Londres. Par exemple, l’emplacement de Paris est-il comparable à Pacific Heights ou Russian Hill à San Francisco – des quartiers qui ont conservé leur valeur sur de bons marchés et des mauvais marchés – ou une région émergente comme East San Jose, qui a considérablement diminué au cours des dernières années? Notre conseil est d’aller vers la meilleure zone que vous pouvez vous permettre, car les propriétés là-bas ont tendance à conserver leur valeur même dans les mauvais marchés.

Pensez donc sérieusement à la question de savoir si votre appartement se trouve dans un de ces quartiers incontestablement recherchés, un quartier qui a résisté à l’épreuve du temps. Nous aimons plusieurs quartiers « émergeants » de Paris, mais nous voulons être sûrs qu’il s’agit d’un endroit très en demande si nous décidons de vendre.

Cliquez ici pour lire nos dix conseils de recherche d’un appartement à vendre à Paris
Les Parisiens achèteront-ils dans votre quartier si le marché s’affaiblit?

C’est une question évidente, mais si le marché est faible, quels sont les quartiers dans lesquels les Parisiens aspirent à vivre? C’est important à prendre en considération. Il y a des quartiers qu’ils ne toucheront pas et d’autres où ils aimeraient acheter des appartements au juste prix. « Entrez, l’eau est bonne »: si un agent vous pousse à acheter dans un quartier qui ne vous convient pas, ou un appartement qui ne correspond pas à vos critères, faites une pause et réfléchissez bien.

Cela peut paraître exagérément prudent, mais nous conseillons aux acheteurs de tenir compte des imprévus en termes d’économie et de leur situation personnelle. Achetez dans la meilleure zone que vous pouvez vous permettre, de sorte que même les habitants de la région pourront l’acheter si vous décidez de vendre.

 

Les coûts de rénovation sont les mêmes alors achetez dans le meilleur emplacement à Paris

C’est notre devise et un conseil très important. Où que vous achetiez, la plupart des appartements ont besoin d’être remodelés. Les coûts de rénovation sont un facteur important et ils sont les mêmes que vous achetiez dans un quartier « émergent » ou dans le meilleur. Après avoir réalisé des dizaines de remodelages parisiens selon un standard de qualité, nous estimons les coûts de remodelage entre 1.500 et 2.500 € par mètre carré.

Pour un appartement de 70m2 à deux chambres, une rénovation complète coûtera entre 200 000 € et 300 000 €. Il s’agit d’une finition de haute qualité, incluant l’électricité, la plomberie, les nouvelles salles de bains, la cuisine neuve, la restauration d’éléments, la menuiserie, l’architecture supervisée, l’utilisation des meilleurs matériaux, et aux codes du bâtiment français.

Etant donné que les coûts sont une part importante du prix de l’appartement, n’échangez pas pour un quartier ou un appartement moins que parfait. Vous pourriez économiser de 100 000 à 200 000 € en achetant un appartement dans un quartier moins prisé ou sans ascenseur, mais vous allez dépenser la même somme pour le rénover – de 160 000 à 300 000 €. Et surtout, la valeur de revente et de rareté du meilleur emplacement résistera à l’épreuve du temps.

Dépôts et paiements: Veillez à ce que le constructeur soit digne de confiance et qu’il demeure en affaires en cas de problème. Vous paierez à l’avance les matériaux et les travaux initiaux et vous voulez vous assurer que le constructeur ne disparaîtra pas. Un agent de recherche populaire à Paris a recommandé ses propres constructeurs à plusieurs clients. Le constructeur de confiance était en train de rénover ses propres appartements et ceux de plusieurs clients lorsque les constructeurs ont fait faillite à mi-parcours des travaux avec tous leurs dépôts. C’était un cauchemar coûteux de trouver d’autres personnes qui pouvaient terminer le travail.

Building to Code: Nous avons remodelé des dizaines d’appartements au cours des dernières décennies et pensons que nous avons tout vu. Vérifiez auprès de votre constructeur en appelant des références. Et quoi qu’il en soit, n’acceptez pas un travail entièrement en liquide. Entre autres problèmes, vous n’aurez aucun recours en cas de problème.

Par exemple, les propriétaires ont acheté une magnifique location de vacances parisienne rue du Bac et ont utilisé le constructeur recommandé par l’agent de recherche. Ils ont décidé de payer la main-d’œuvre en liquide, leur épargnant ainsi la TVA. Le coût total s’élevait à plus de 300.000 € pour rénover l’appartement de deux chambres à coucher et deux salles de bains, mais ils ont commencé à rencontrer des problèmes de fuites d’eau dans une salle de bains et le chauffage est tombé en panne pendant la première vague de froid. Après la troisième fuite majeure, la compagnie d’assurance a annulé sa couverture et les voisins du rez-de-chaussée étaient en armes.

Nous avons envoyé un constructeur de confiance qui a découvert que la tuyauterie était mal raccordée sous la douche – et qu’il n’ y avait pas d’accès sauf pour percer le carrelage. De plus, l’humidité continuait à s’accumuler et à couler le long des murs parce que le système d’évacuation coûteux n’évacuait pas… nulle part. Les tuyaux d’évacuation des toilettes étaient plus étroits que la norme, un problème qui se posait à l’avenir. Il a vérifié le panneau électrique; il n’était pas certifié ou conforme au code, ce qui explique pourquoi il s’est coupé en court-circuit lorsque le chauffage s’est mis en marche. C’était un accident grave en attente. Les propriétaires ont dépensé des milliers de dollars en réparations, mais ils ont eu de la chance qu’un incendie ne se soit pas déclaré.
Trouvez un constructeur recommandé en qui vous avez confiance!

Comme nous l’avons déjà mentionné, un remodelage de qualité peut coûter entre 1 500 et 2 500 € par mètre carré. Oui, nous avons vu des appartements qui ont été rénovés pour moins cher. Beaucoup sont parfaitement acceptables pour la première année, mais il y a souvent de nombreux problèmes cachés qui ne sont découverts qu’après. Il n’ y a vraiment pas de déjeuner gratuit; il vaut la peine de trouver un constructeur et un architecte recommandé si vous réalisez des travaux importants.

Récemment, un propriétaire a acheté un bel appartement et, dans la pratique habituelle, a demandé des devis à deux constructeurs différents pour la rénovation. Elle a choisi l’entreprise la moins chère plutôt qu’un groupe de constructeurs que nous avons utilisé et en qui nous avons confiance. Dans l’ensemble, les autres constructeurs ont fait du bon travail. Cependant, ils n’avaient pas l’expérience des travaux de rénovation dans les petits espaces et personne n’ a vérifié où le constructeur prévoyait localiser le chauffe-eau et les points d’accès. La plupart d’entre nous sont habitués à vivre dans de grands appartements ou des maisons et ne réalisent pas la complexité de la conception de petits espaces.

Le chauffe-eau s’est brisé deux fois au cours des six premiers mois et nous avons envoyé notre équipe de maintenance pour enquêter. Malheureusement, le constructeur avait fortifié le chauffe-eau derrière les toilettes – sans accès. Même le robinet principal n’était pas accessible! Bien que les coûts de réparation aient été considérables, les propriétaires étaient reconnaissants que nous ayons pu superviser les réparations avec un minimum de coûts et de dommages. Ça aurait pu être bien pire.

Encore un autre groupe de constructeurs a conseillé aux propriétaires de les laisser installer tranquillement la climatisation, sans permis de construire ni connaissances des copropriétaires. Quand l’été est arrivé, le condenseur de la climatisation a coulé sur la fenêtre de la chambre du concierge. Les gouttes l’ont réveillée la nuit et elle s’est plainte aux copropriétaires. Les copropriétaires ont poursuivi le propriétaire en justice, l’ont forcé à l’enlever… et un an plus tard, il n’ y a pas de permission en vue.

Demandez des références aux constructeurs, examinez attentivement les plans et suivez les travaux à chaque étape.

Achetez un appartement à Paris avec une copropriété digitalisée !

Pour tous les copropriétaires, les réunions et autres assemblées générales sont chaque année un véritable calvaire : il faut passer beaucoup de temps à retrouver les documents, relire l’ordre du jour, et surtout réaliser une procuration ou se rendre sur place pour voter lors de l’AG. Malheureusement, le constat est édifiant : de plus en plus de français à Paris n’ont pas le temps de s’intéresser à la vie de leur copropriété, et les décisions qui sont prises ne sont pas toujours en leur faveur !

Pour éviter cela, nous vous recommandons de choisir une copropriété utilisant une solution digitale. Évidemment, quand on parle de syndic copropriété et digital ne font pas toujours bon ménage, et pourtant les solutions en ligne sont très efficaces. Elles vous permettront :

• d’organiser des assemblées générales (AG) à distance, avec un système de visioconférence et un procès verbal disponible à la fin de la réunion
• de réaliser des votes à distance, sans avoir besoin de vous déplacer
• de découvrir tous les incidents de votre résidence, et même d’en signaler un si vous en avez le besoin
• de suivre toute l’actualité de votre copropriété, pour être sûr d’être au courant des dernières informations à connaître absolument