Depuis le 1er août 2012, les loyers des baux d’habitation sont strictement encadrés, ne laissant plus aux propriétaires qu’une étroite marge de manœuvre.

Traduction d’un engagement présidentiel, un décret du 20 juillet 2012 vient d’instituer un gel des loyers en cas de relocation gement ou de renouvellement d’un bail. Toutefois, cette mesure connaît trois limites. Dans le temps, tout d’abord, puisqu’elle a (en principe) vocation à ne durer qu’un an. Par ailleurs, ne sont concernées que les zones géographiques révélant une situation anormale du marché locatif, soit 1287 communes. Enfin, sont exclus du dispositif les meublés, les résidences secondaires, les locations saisonnières, les logements de fonction ainsi que l’ensemble du parc HLM. L’article 1er du décret impose un plafonnement du loyer des logements vacants, dont le montant ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire sortant, majoré de l’indexation selon l’IRL (Indice de référence des loyers). Toutefois, il est possible dans certains cas de fixer un loyer librement ou de décider d’une augmentation limitée.

Augmenter librement le loyer lors de la conclusion du bail

Première mise en location

Le gel du loyer suppose un loyer antérieur. Dès lors, le bailleur retrouve sa liberté en cas de première mise en location d’un logement vacant ou d’un logement neuf. Il faut relever, pour l’application du plafonnement, qu’aucun délai n’est fixé entre l’expiration du dernier bail et la conclusion du nouveau. Aussi, d’importants risques de fraude sont-ils à craindre, dans la mesure où la preuve d’une location antérieure ou du montant du loyer appliqué peut être difficile à rapporter par le locataire entrant.

Des travaux d’amélioration d’un montant égal à un an de loyer

Le loyer du nouveau bail est également libre lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur. Il faut que ces travaux aient été réalisés depuis moins de six mois dans un logement conforme aux normes de décence.

Des travaux de mise en conformité

La réalisation de travaux de mise ou de remise en conformité avec les caractéristiques de décence autorisent aussi la conclusion d’un nouveau bail pour un loyer librement fixé. Il s’agit ici des travaux de mise aux normes de décence (loi de 1989 et décret du 30 janvier 2002) et non d’apport d’équipements ou de prestations supplémentaires.

L’augmentation limitée du loyer lors de la conclusion

Des travaux d’un montant égal à six mois de loyer

Le loyer du nouveau bail peut être réévalué, mais dans certaines limites, lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration depuis la conclusion du dernier contrat. Ces travaux, qui peuvent porter tant sur les parties privatives que sur les parties communes, doivent atteindre un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Le coût des travaux sur les parties communes qui doit être pris en compte est déterminé, indique le texte, en fonction des millièmes correspondant au logement en cause. Le nouveau loyer annuel pourra alors être majoré, mais seulement de 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

 

Un loyer antérieur manifestement sous-évalué

Cette notion de loyer manifestement sous-évalué, qui permet une réévaluation du loyer du bail renouvelé supérieure au jeu de l’indexation, est ici utilisée pour s’affranchir du plafonnement lors de la conclusion d’un nouveau bail. Cette sous-évaluation manifeste résulte du constat d’un écart important entre le loyer susceptible de révision et les loyers les plus bas constatables ou repé-rables dans un voisinage donné. La hausse autorisée demeure cependant limitée, selon que le bailleur a ou non procédé également à des travaux d’amélioration. S’il n’en a pas réalisé, l’augmentation de loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif et le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En cas de travaux, identiques à ceux précédemment décrits et du même montant, mais réalisés depuis la fin du dernier contrat (et non depuis sa conclusion), le bailleur pourra appliquer, si elle s’avère supérieure, une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût TTC réel de ces travaux.

 

Augmenter le loyer à l’occasion du renouvellement

Le texte nouveau rappelle le principe déjà applicable avant son entrée en vigueur.
Le montant du loyer du bail renouvelé ne peut excéder, sauf s’il est manifestement sous-évalué, la variation de l’IRL. Toutefois, la hausse tenant à l’existence d’un loyer manifestement sous-évalué est désormais minorée.

 

Un ioyer manifestement sous-évalué

Depuis toujours, la sous-évaluation manifeste du loyer permet, on l’a vu, d’obtenir un loyer supérieur au jeu de l’indexation. Pour obtenir cette augmentation, le bailleur doit notifier une proposition à son locataire, au moins six mois avant l’expiration du bail. Celle-ci doit comporter un prix et être assortie de références de voisinage : de trois à six exemples de loyers de logements comparables situés dans la même zone géographique, dont deux tiers au moins concernent des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. Le défaut de réponse du locataire dans les quatre mois avant le terme du bail vaut refus. Si le bail renouvelé comporte une hausse du prix du loyer, soit convenue par accord
des parties, soit décidée par jugement, cette hausse ne sera applicable que progressivement :
• par tiers lorsqu’elle est inférieure à 10 % et que le bail se renouvelle pour une durée de trois ans,
• par sixième lorsque le bail est renouvelé pour six ans ou lorsque la durée du bail renouvelé est inférieure à 6 ans et que la hausse est supérieure à 10 %.

 

Une hausse circonscrite

Le décret de 2012 plafonne l’augmentation applicable. Celle-ci est limitée à la moitié de la différence entre le loyer réévalué par cette procédure et le loyer révisé par la variation de l’IRL. De plus, si le bailleur a également réalisé des travaux, il pourra alors choisir, si elle s’avère plus intéressante, la majoration applicable à ce cas. Elle suppose la réalisation, depuis le dernier renouvellement du bail (et/ou, semble-t-il, depuis sa dernière reconduction), c’est-à-dire au cours du bail précédent, de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, avec une majoratio limitée à 15 % du coût réel des travaux.

Augmenter le loyer en cours de bail

Le décret n’a pas porté atteinte aux deux possibilités d’augmenter le loyer en cours de contrat (indexation et convention de travaux).