A travers cet article j’évoque les principales possibilités à envisager en termes de location au sein d’ un immeuble de rapport à acquérir en vue d’un investissement immobilier. Au préalable une étude de la demande locative locale aura été effectuée. L’emplacement de l’immeuble de rapport et sa configuration guideront naturellement vos choix.

Les différents avantages/inconvénients/fonctionnements/obligations de chaque type de location seront décrits plus en détail au besoin dans un article futur au besoin. Il est à retenir que ce soit du côté locataire ou que ce soit du côté propriétaire, chacun dispose de droits et chacun sera amené à respecter ses obligations. S’assurer de connaître les tenants et aboutissants de chaque type de location est impératifavant d’arrêter son choix.

1. Location d’un bien vide

Pour les studios, T2, T3,… Le locataire apporte ses meubles. Les conditions de location d’un bien loué vide sont moins précaires qu’une location meublée et le locataire est mieux protégé. La location vide est soumise selon le cas à la loi du 6 juillet 1989 ou bien que la loi de 1948 ou encore les locations HLM. La durée du bail est de 3 ans renouvelables sauf si le propriétaire émet des motifs légitimes (Mutation professionnelle, Installation d’un enfant étudiant dans le logement,…). Également le locataire a la possibilité sous conditions de quitter son logement avant ces 3 ans sous conditions. Le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant la fin des 3 ans et peut ne pas renouveler le bail pour des raisons spécifiques. A noter que les locataires âgés de plus de 70 ans et disposant de faibles ressources ne peuvent se voir donner congés par le propriétaire sauf exceptions bien spécifiques à nouveau. Les revenus de la location s’ajoutent aux revenus fonciers du propriétaire.

2. Location d’un bien meublé

La location d’un logement peut être qualifiée de meublée dès lors que le logement dispose de tout l’équipement nécessaire pour y vivre au quotidien (salle de bain, meubles de cuisine, cuisinière, réfrigérateur, vaisselle, table, chaises, lit…). En résumé, le locataire prend possession des lieux et en ouvrant sa valise, il est à même de vivre dans le logement en ne souffrant d’absence d’équipement nécessaire à son quotidien.

La loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas à la location meublée. Les conditions de location seront plus précaires pour le locataire et intéresseront davantage le propriétaire (notamment en termes de bail et de fiscalité…). Le bail d’une location meublée doit obligatoirement être écrit depuis la loi de cohésion sociale de janvier 2005 encadrera les conditions de location.

Côté locataire et pour y établir sa résidence principale, les conditions du bail sont fixées librement avec le propriétaire (dépôt de garantie, durée minimum (9 mois pour les étudiants sinon 1 an), loyer, renouvellement,…).

Ces conditions pourront être révisées par le propriétaire à condition d’en avertir le locataire via une lettre recommandée avec accusé de réception 3 mois avant la fin du bail. Si le locataire n’accepte pas les nouvelles conditions, il devra alors quitter le logement. Autrement le bail est reconduit pour une nouvelle année avec les nouvelles conditions.

De même si le locataire souhaite quitter et résilier le bail, il devra avertir le propriétaire via une lettre recommandée avec accusé de réception et respecter un préavis d’un mois. Inversement si le propriétaire souhaite donner congés au locataire, via une lettre recommandée avec accusé de réception 3 mois avant la fin du bail, le propriétaire informera le locataire de ses raisons motivées.

Sans envoi de préavis de résiliation de bail de part et d’autre, le bail est automatiquement renouvelé pour un an en reprenant les conditions initiales.

Le locataire s’engage à ne pas transformer le logement sans l’accord préalable du propriétaire et à entretenir le logement.

 Le propriétaire s’engage à se conformer à la réglementation en vigueur notamment vis-à-vis de la conformité des installations électriques, de chauffage, fournir une eau potable, une surface minimale de 9 mètres carrés, … et toute norme touchant à la sécurité du locataire.

Les revenus générés par la location de logements meublés seront à reporter comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de la déclaration des revenus du propriétaires. Une fiscalité différente de la location vide est appliquée.

3. Location de garages ou de parkings

Votre immeuble de rapport peut présenter un certain nombre de places de parkings et de garages. Toutes les options sont à étudier : louer les logements avec ou sans place de garage. Un contrat dédié à la location du garage devra alors être rédigé si ce dernier est loué indépendamment d’un logement à usage d’habitation ou un local professionnel. A vous d’envisager les scénarios possibles en fonction du profil des locataires souhaités ou se présentant.

Si le garage est loué en tant que local indépendant alors le Code Civil encadre ce type de location (se référer aux articles 1708 et suivants).

Le locataire devra s’acquitter de la taxe d’habitation du garage si ce dernier est situé à moins d’un kilomètre du logement principal et est aussi considéré comme dépendance de l’habitation.

Le propriétaire devra reporter les revenus de la location sur sa déclaration de revenus en tant que revenus fonciers.

4. Location de local professionnel

Bien souvent situé au rez-de-chaussée ou encore dans les annexes/dépendances de l’ensemble immobilier, ces locaux peuvent abriter toute sorte d’activité (buraliste, boulangerie, un cabinet médical, un restaurant, …).

Suivant l’activité pratiquée, la location du local sera encadrée par soit :

• un bail commercial : pour les activités libérales, artisanales, industrielles ou commerciales
• un bail mixte : si le locataire exerce depuis son domicile, la loi du 6 juillet 1989 s’appliquera
• un bail professionnel : pour les activités libérales. S’appliquent alors le Code civil et l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 pour définir le cadre de ce bail

Voilà décrites les principales possibilités de location des logements au sein de l’immeuble de rapport et celles également que j’envisage dans ma future acquisition.

Quelles sont les locations que vous envisagez et quelles sont vos motivations ?