Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société créée par deux personnes au minimum (les associés) dans le but d’acquérir ou de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet la gestion et la transmission avantageuse d’un patrimoine, offre des avantages fiscaux et une garantie pour pallier aux aléas d’un divorce ou d’une séparation. La SCI est aussi la solution idéale pour les personnes ne possédant pas les revenus suffisants pour investir à elles-seules.

La SCI est en général une société non commerciale, car son objet se limite à une activité de location et de gérance de locaux nus. Elle peut vendre ou acheter un bien immobilier à condition qu’il ne s’agisse pas de spéculation immobilière (achat et revente immédiate).
La SCI présente plusieurs avantages. Pour en tirer pleinement partie, il est important de soigner la rédaction des statuts. Le mieux est de se faire assister d’un professionnel (notaire ou avocat).
Notons qu’il existe également la SCI familiale qui facilite la construction d’un patrimoine familial et surtout sa transmission.
Enfin, un entrepreneur peut constituer une SCI afin de séparer son patrimoine immobilier à usage professionnel de l’entreprise elle-même. Ainsi, la SCI louera les locaux à la société commerciale.

Les avantages juridiques de la SCI

Un investissement collectif dans la légalité

L’achat d’un appartement, de tout ou partie d’un immeuble peut être rendu possible parce que plusieurs personnes décident de le cofinancer. Créer une SCI permet de donner un cadre juridique clair à un investissement collectif.

Un régime alternatif à l’indivision, plus protecteur

Les personnes en situation de concubinage et copropriétaires de leur résidence principale ont généralement intérêt à créer une SCI. Elles peuvent ainsi recourir au système de l’achat croisé. L’intérêt se mesure lors du décès de l’un des associés car le survivant ne peut craindre l’expulsion de la part des héritiers éventuels. L’achat croisé consiste à séparer la valeur du bien en deux parties: la nue-propriété et l’usufruit. Chacune de ces parties est re-divisée en deux. Les associés prennent chacun une part de nue-propriété et la part d’usufruit qui correspond à la part de nue-propriété de l’autre. Lorsque l’un des associés décède, son usufruit s’éteint puisque l’associé survivant détient la part de nue-propriété qui lui correspond. Les héritiers du défunt n’héritent que de ses parts de nue-propriété et ne peuvent procéder à la vente du logement.

La création d’une SCI permet également de bénéficier d’un régime plus souple que celui de l’indivision. En effet, casser une indivision est assez difficile et nécessite le plus souvent un recours devant les tribunaux. Dans le cas d’une SCI, les statuts peuvent octroyer des pouvoirs élargis au gérant et prévoir la prise de certaines décisions à la majorité plutôt qu’à l’unanimité.
Par ailleurs, en indivision, si l’un des propriétaires connaît des difficultés financières, on procède à la vente du bien avec intervention d’un notaire; dans une SCI, les autres associés peuvent racheter les parts de celui qui est en difficulté. Le rachat des parts est toutefois soumis à des droits d’enregistrement (5% de leur valeur).

Les avantages fiscaux de la SCI

La SCI n’étant pas une société commerciale, elle n’est pas directement imposée (on parle d’une SCI transparente). Elle ne publie pas de comptes mais nécessite uniquement une déclaration annuelle de résultats. Ce sont les associés qui sont imposés individuellement sur leurs revenus fonciers. S’il y a déficit, l’associé peut le reporter sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

En cas de vente d’un immeuble, une loi n. de septembre 2011 a augmenté le délai de détention d’un bien de 15 à 30 ans pour être exonéré d’impôts sur la plus-value. Dans le cadre d’une SCI, la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition des parts. On peut donc vendre des parts détenues depuis plus de 30 ans en étant exonérés d’impôt sur la plus-value même si la date d’entrée d’un immeuble dans le patrimoine de la SCI est récente.

Par ailleurs, la SCI permet aux parents de faire une donation de 159 325 € sous forme de parts, tous les dix ans, à chacun de leurs enfants sans payer d’impôt. Cette mesure s’applique également pour les grands-parents voulant transmettre à leurs petits-enfants. Ces nouvelles dispositions sont applicables depuis la loi du 31 juillet 2011. Cette formule est avantageuse pour les héritiers dans la mesure où les parts valent moins que le bien lui-même. La valeur des parts est calculée sur l’actif net de la société. Si celle-ci a emprunté, la part diminue de valeur et là encore la donation est avantageuse.

En termes de succession, la SCI offre plusieurs avantages. L’objectif d’une SCI familiale est de céder régulièrement des parts de la société aux enfants, sans dépasser le seuil d’exonération (ce qui serait impossible en cas de cession de la totalité des biens). De plus, les parts de SCI subissent une décote d’environ 10% par rapport à la valeur réelle du bien qu’elles représentent car on prend en compte le fait qu’elles soient plus difficiles à vendre que le bien lui-même. Le seuil d’exonération est donc moins vite atteint.

Les avantages patrimoniaux de la SCI

Comme dit précédemment, la SCI permet de protéger les personnes vivant en union-libre par le biais d’un achat croisé.

De la même manière, dans le cas d’une séparation ou d’un divorce, qu’il s’agisse d’un mariage, d’un pacs ou d’une union-libre, la SCI évite les problèmes engendrés par une séparation, un décès ou un divorce. Les deux associés auront la possibilité de céder leurs parts ou de continuer à partager leur bien s’ils le désirent. Lors d’un décès, les héritiers ne récupèreront que les parts sociales et non le logement. Lors d’un divorce, s’il y a mésentente entre les ex époux, le logement est attribué au plus nécessiteux des deux.

La SCI offre des avantages dans le cas d’une indivision. Depuis 2006, il n’est plus nécessaire de requérir l’unanimité pour la gestion d’une indivision, cependant la SCI présente une souplesse encore plus grande dans la mesure ou le gérant peut être en charge de missions plus larges, utiles pour sauvegarder les intérêts des associés dans le cas d’un blocage au sein de l’indivision, ce qui est parfois le cas lors de mésentente entre héritiers.

Pour l’immobilier d’entreprise, la constitution d’une SCI offre des avantages pour un entrepreneur. Il peut ainsi acheter un local afin de le louer à sa société commerciale. L’intérêt de cette opération est une transmission grandement facilitée pour ses héritiers mais aussi pour préserver ses locaux dans le cas d’une liquidation judiciaire ou d’un redressement dans la mesure où la SCI ne s’est pas portée garante de la société.