Si vous croyez que vendre votre bien immobilier est aussi facile que de brader des places de finale de coupe du monde en loge d’honneur à 50 €, vous vous trompez lourdement.

Vendre c’est d’abord être totalement transparent avec votre acheteur en lui garantissant plusieurs éléments.

1- vendeurs : vos obligations

Obligation d’information

Tout élément qui pourrait influer sur l’accord de transaction doit être donné à l’acheteur; vous n’êtes pas obligé de dire que votre voisin de palier écoute les Gipsy King tous les dimanches matin, mais les servitudes, le caractère inondable du bien ou de façon générale l’état sanitaire du logement devront être évoqués.

Pour éviter toute complication due à la mauvaise foi de l’acquéreur postérieurement à la vente, je vous conseille vivement de mettre par écrit les risques et défauts dans l’avant-contrat de vente, ainsi que dans l’acte de vente.

Pour des cas très particuliers : terrains situés dans une ancienne exploitation minière ou sur une zone sujette à des risques naturels ou technologiques…. Contactez un notaire pour mettre en forme ce paragraphe.

Obligation de délivrance

Vous devez livrer le bien dans l’état dans lequel vous l’avez vendu.

Alors que vous ne pouvez pas partir avec les radiateurs, votre douche ou vos toilettes, vous pouvez par contre embarquer votre four encastré, ou vos rideaux et autres éléments dont l’absence ne cause aucun dommage au bien vendu (si vous avez décidé de vendre votre bien avec la cuisine équipée, faîtes le marquer dans votre avant-contrat … ça rassure tout le monde).

A la date stipulée par votre contrat, vous devez remettre le bien ainsi que tous les jeux de clés.

Sanction pour non respect de l’obligation de délivrance

2 – vendeurs : les garanties dues

Vous êtes tenu de la garantie des vices cachés, de la garantie d’éviction et si le bien fait partie d’une copropriété de la garantie de superficie.

Les vices cachés

Sauf si vous êtes un professionnel de l’immobilier une clause de contrat peut vous prémunir des vices cachés. Ces derniers peuvent être :

– un défaut important qui affecte la solidité du bien (comme une belle fissure)

– cette même fissure cachée par du mastic

– encore cette fissure mais sous une moquette (dans le cadre d’un appartement)

– un système de chauffage lourdement défaillant (dont l’état était connu par le vendeur)

– une infiltration importante, qui humidifie l’appartement ou la maison.

Attention, le vice doit être antérieur à la vente … et le prouver incombe à l’acheteur !

La garantie d’éviction

On parle d’éviction lorsqu’un tiers prétend être titulaire d’un droit de propriété ou de servitude sur le bien, non déclaré dans l’acte de vente, et que celui-ci entend faire valoir ses droits.

De même que si des créanciers hypothécaires devaient se manifester, l’acheteur est en droit de vous appeler (vendeur malhonnête !) pour demander la résolution de la vente, la restitution du montant de l’achat et d’exiger des dommages et intérêts.

De façon générale, vous ne pouvez pas accomplir un acte de vente qui porte atteinte aux droits de l’acheteur.

La garantie de superficie

Vous n’êtes contraint de garantir la superficie que dans le cadre d’un bien vendu au sein d’une co-propriété (attention, les maisons mitoyennes sont des co-propriétés horizontales).

L’avant-contrat doit stipuler la superficie privative.

Si vous souhaitez établir tout seul un premier métrage type « loi Carrez », regardez notre article « la loi carrez pour les nuls » pour en savoir plus. N’oubliez pas que vous devrez obligatoirement consulter un expert avant la vente pour établir le métrage Loi Carrez.