L’indexation du loyer commercial tous les trois ans est généralement prévue dans le bail. Si l’écart se creuse avec la valeur locative réelle du bien, il est possible de recourir à d’autres procédures.

La fixation du loyer initial est libre. En cours location, le bailleur et le locataire ont le droit de demander la révision du loyer tous les trois ans. Cette révision conventionnelle s’opère par une simple règle de trois et concerne la très grande majorité des locations commerciales.

La possibilité de révision

À tout moment, les parties peuvent modifier à l’amiable le loyer du bail. Lorsqu’elles ne sont pas d’accord, le bailleur ou le locataire peut solliciter la révision. Le loyer doit être applicable depuis au moins trois ans et la demande peut être faite à la hausse ou à la baisse. Elle est réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice. Le montant du loyer offert ou demandé doit être indiqué. Le but de la demande est de faire coïncider le montant du loyer avec la valeur locative des locaux. Ce mécanisme peut concerner les loyers fixés forfaitaire-ment ou indexés, on parle dans ce dernier cas d’échelle mobile. La demande de révision débouche soit sur un accord amiable, soit sur une saisine du juge des loyers commerciaux. Il est souvent nécessaire de recourir à une fixation judiciaire, la matière étant source de nombreux contentieux. Le magistrat fixe alors le montant du loyer en fonction de la valeur locative.

La valeur locative

La valeur locative est déterminée par le juge d’après cinq critères.

• Les caractéristiques du local s’apprécient en fonction de sa situation dans l’immeuble, de sa surface, de son volume, de la superficie des surfaces affectées à la réception du public, mais aussi de son état d’entretien et de vétusté. Le montant du loyer est plus important s’il est adapté au commerce exploité par le locataire. Ainsi, le loyer d’une boutique est plus important en fonction de la commodité d’accès au public.
•  Pour la destination des lieux, tout dépend des activités autorisées dans le bail. Si le contrat prévoit la possibilité d’exercer tous commerces, cela entraîne une majoration de la valeur locative. Il en est de même d’une clause prévoyant une cession du bail pour tous commerces. La valeur locative tient compte de l’adaptation de l’activité exercée avec la localisation du local. De ce fait, une adresse huppée permet d’augmenter la valeur locative d’une activité de luxe. En revanche, le chiffre d’affaires réalisé n’intervient pas dans la fixation de la valeur locative, seul le potentiel étant pris en compte.
• Les obligations respectives des parties sont également prises en compte. Ainsi, le bailleur qui se décharge de certaines de ses obligations (paiement de la taxe foncière, gros travaux…) sur son locataire entraîne une baisse de la valeur locative.
En revanche, une durée de bail supérieure à neuf ans entraîne une majoration de la valeur locative. Les améliorations apportées par le locataire et non financées par le bailleur n’entrent pas en compte dans le calcul de la valeur locative, même en cas de plus-values.
• Les facteurs locaux de commercialité sont également pris en compte. Ils représentent pour le commerce, l’intérêt de la ville et de la rue dans lequel il est situé, les moyens de transport pour y accéder ou les modifications récentes. L’installation d’un tramway à proximité ou d’une rue piétonne peut avoir pour conséquence d’augmenter la valeur locative d’un commerce.
• Enfin, les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents entrent en ligne de compte. Il peut s’agir des prix amiables ou fixés judiciairement.

La limite à la révision

La majoration ou la diminution de loyer consécutive à la révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. S’il est rapporté la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, cette limite n’est pas applicable.