Trouver et investir dans l´immobilier : que savoir ?

L’immobilier peut être le socle du patrimoine de chacun, il assure des revenus complémentaires, abrite vos capitaux de l’inflation, génère depuis toujours de fortes plus-values et protège le cercle familial de beaucoup d’incertitudes.

Les besoins de logement sont énormes, l’Etat encourage le particulier à investir dans l’immobilier par des mesures fiscales très favorables : ZRR, De Robien Borloo, Demessine, Girardin, etc. Chaque dispositif doit être abordé avec discernement et correspondre à la situation de chaque investisseur afin d’optimiser les opérations au maximum

Pour vous constituer un revenu immédiat, il faut naturellement investir emprunt ou bien la rente serait très faible ou inexistante.

Toutefois, dans le cas d’une personne lourdement fiscalisée, il conviendrait mieux de financer l’opération à 100% avec un ” prêt in fine “, en adossant le capital disponible, déposé en assurance vie.

Le complément de revenu pour la retraite est aujourd’hui la principale motivation de l’investisseur. Rien ne semble plus simple que d’acheter un logement pour le louer, pourtant au-delà de la qualité du bien et de son environnement il faut maîtriser la fiscalité et les méthodes de financement d’une residence de tourisme en zone de revitalisation rurale car une opération initiale peut entraîner un bénéfice de plus de 30%.

D’une manière générale il n’est pas recommandé d’investir dans l’immobilier sans emprunter tout ou partie du prix, la création d’un nouveau revenu alors que l’investisseur est encore en activité peut générer un nouvel impôt très important.

Il existe des moyens pour utiliser une somme d’argent disponible dans le cadre d’une acquisition sans toutefois la dépenser en utilisant un ” prêt in fine “.

En fonction des revenus, la défiscalisation d’un investissement locatif peut être un levier très important dans le financement. Toutefois il n’existe aucune solution universelle, chaque cas doit faire l’objet d’une approche particulière et il ne faut pas perdre de vue la qualité de l’investissement proposé. Il existe plusieurs ” lois de défiscalisation “, le choix de l’une d’elle dépend le plus généralement de la hauteur de l’imposition ou de la stratégie patrimoniale

Dans l’investissement locatif il est recommandé de tout emprunter, achat plus frais. Le principal capital nécessaire à l’investisseur c’est le temps. Il est possible d’investir sans apport et sans effort significatif avec une durée de financement appropriée, en s’appuyant sur l’épargne déjà obtenue sans la dépenser et en utilisant des tmodalités de prêt qui optimisent l’opération en renforçant l’économie fiscale

Un outil d’information et de recherche résidence de tourisme pour aider l’investisseur dans la mise en œuvre de ses projets immobiliers, acquisition d’une résidence pour un usage personnel ou investissement locatif.

Le dispositif ” ZRR ” a réintroduit la défiscalisation si ce dernier n’est pas dans le foyer fiscal de l’investisseur. Il convient toutefois de respecter un montant de loyer conforme au dispositif et aux loyers couramment pratiqués dans le voisinage. D’autres possibilités vous sont offertes dans le cadre des lois en ” déficits fonciers “.

La fiscalité des différents propriétaires d’un même bien, qui n’ont pas le même foyer fiscal, est répartie au prorata du pourcentage propriété de chacun.

Dans le cadre de l’investissement locatif il n’y a pas de problèmes spécifiques ou notoires dans la gestion du bien. Il en est tout autrement dans le cas d’une résidence principale d’un couple non marié ou, en cas de décès de l’un, ce qui reste ne possédera plus que sa part face aux héritiers.

L’impôt lorsqu’il est très lourd peut être une ressource importante dans la construction d’un patrimoine immobilier. Il faut toutefois garder la mise et ne pas se lancer dans une opération qui, sous couvert de défiscalisation n’offrirait pas de garanties suffisantes.

Les solutions doivent être personnalisées, répondre aux moyens de l’investisseur, tenir compte de l’âge et de la stratégie patrimoniale du foyer fiscal. Il est parfois très utile d’investir avec des lois inappropriées, ainsi le dispositif “De Robien” n’a le plus souvent que d’avantage sur le montant de l’impôt des gros contribuables mais peut malgré tout tirer sur la trésorerie ou immobiliser l’épargne et retenir toute opération future, ce qui condamne à payer l’impôt.

Les lois pour l’investissement dans les ” DOM-TOM ” et le ” Loueur en Meublé ” ont un effet immédiat et puissant sur l’impôt pouvant aller jusqu’à l’effacement total de ce dernier pendant plusieurs années.

La SCI n’offre aucun avantage fiscal, pourtant le fait de détenir un bien avec une SCI évite l’indivision et facilite toute forme de mutation ou de transaction par cession de parts plutôt que par acte notarié.

Une SCI peut détenir un ensemble de biens, la répartition entre les différents associés est très juste et offre plus de commodité en cas de démembrement ou de donation. La SCI est un instrument de gestion patrimoniale qui n’a pas toujours son utilité.

Si vous avez déjà des revenus foncier, vous savez la possibilité qui est donnée de déduire les charges (hors intérêt d’emprunts) et certains travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien.

Possibilité d’effectuer des travaux dans vos biens actuels et investir dans l’immobilier ou en acquérir d’autres entraînant une rénovation importante et générer ainsi du déficit foncier (“Déficit foncier“).

Ce que la plupart du temps par nouvelle information, c’est que le dispositif ” ZRR ” est un formidable moyen pour annuler des revenus fonciers, car si le report sur le revenu global ne peut excéder 10 700 €, l’amortissement s’impute totalement sur les revenus fonciers.

Vous aimez la montagne, la campagne ou la mer, vous pouvez acquérir dans ces lieux une résidence secondaire que vous donnerez en location meublée en dehors de vos temps d’occupation.

Vous percevez de donner à une agence du secteur votre bien à gérer ou gérer soi même, vous pouvez selon les mode devenir ” loueur en meublé ” en choisissant ce cadre fiscal et vous êtes imposés en BIC. Il existe des lots proposés en statut de ” Loueur en Meublé ” (professionnel ou non) ou en ” ZRR ” dite ” loi Demessine “, où un temps d’occupation peut vous être contractuellement réservé.

La location en meublé professionnelle ” LMP ” trouve dans la maison médicalisée une sécurité que n’offre aucune autre forme d’activité, en contrepartie le bien n’a pas une grande liquidité et il est difficile d’envisager la sortie.

Il faut donc investir immobilier avec un objectif de revenus complémentaires pour la retraite ou s’assurer d’une garantie de rachat au terme de 12 ou 15 ans. Le montant minimum de recette (23 600 €) nécessite un investissement important, ceci répond pour des investisseurs à gros revenus et forte imposition ou pour un placement monétaire afin de se constituer une rente défiscalisée pendant plusieurs années.

Le loueur en meublé non Professionnel peut acquérir en toute sécurité un local mais à l’inverse du cas évoqué plus haut le ” LMNP ” ne s’adresse qu’aux investisseurs peu fiscalisés et désirant se constituer à terme ou tout de suite un rente sans impôt pendant plusieurs années.

Longtemps saturé le marché locatif du logement fait l’objet aujourd’hui d’une forte demande dans les villes universitaires.

L’acquisition dans les résidences service se fait en location meublée (” LMP ” ou ” LMNP “), dans la plupart des cas la récupération de la TVA permet d’obtenir un rendement rentabilité. Il convient toutefois de comparer à moyens semblables l’intérêt d’investir dans une résidence service plutôt qu’en dispositif ” ZRR “.

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