Les règles d’urbanisme sont là pour encadrer les constructions immobilières, leurs modifications, leur aménagement et leur démolition. Ces règles diffèrent d’une commune à une autre et selon les caractéristiques du bien immobilier (bâtiment classé…) et sa situation géographique (situé près d’un bâtiment classé, près d’un parc naturel…).

Ces règles d’urbanisme permettent d’éviter certains excès et de conserver une certaine harmonie architecturale.

Quand vous désirez faire construire un bâtiment ou y ajouter une extension, il est nécessaire de respecter les règles d’urbanisme. Selon la nature des travaux, il faut passer par une déclaration préalable de travaux ou par un permis de construire.

Cependant, il arrive que certaines constructions se fassent sans l’une de ces déclarations. Que ce soit à cause d’un oubli ou volontaire, ce type de construction est considérée comme illégale.

Comment faire pour une régularisation d’urbanisme et que faire quand une demande de permis ou une déclaration porte sur une modification d’un bâtiment illégal ? Cet article vous éclaire sur ces sujets.

Déclaration préalable de travaux : démarches et travaux concernés

La déclaration préalable est nécessaire pour les travaux suivants :

• Construction nouvelle (garage, dépendance…) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m². Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols (POS),
• Construction d’un mur d’une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 m,
• Construction d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m,
• Travaux modifiant l’aspect initial extérieur d’une construction (par exemple, remplacement d’une fenêtre ou porte par un autre modèle, percement d’une nouvelle fenêtre, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade),
• Travaux de ravalement s’ils se déroulent dans un espace faisant l’objet d’une protection particulière (par exemple, abord d’un monument historique),
• Changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment,
• Réalisation d’une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.

Le formulaire de demande est accessible depuis le site du service public. Il faut ensuite le remettre à la mairie par lettre recommandée avec avis de réception ou sur place et accompagné des pièces justificatives exigées et en 2 exemplaires.

La mairie dispose d’un délai maximum d’un mois pour répondre à l’exception de certains cas (monument historique, parc national…) ou ce délai peut être plus long. Dans tous les cas, dans les 15 jours suivant le dépôt de la déclaration un avis est affiché dans la mairie, précisant les principales caractéristiques, dont le délai d’instruction.

Permis de construire : démarches et travaux concernés

Le permis de construire est obligatoire pour toute nouvelle construction indépendante d’un autre bâtiment, sauf dans le cas d’une piscine de moins de 10 m² ou d’un abri de jardin de moins de 5 m², ou si la construction est incluse dans la liste de travaux citée ci-dessus qui nécessitent seulement une déclaration préalable.

Concernant les travaux sur une construction déjà existante, les règles sont différentes d’une commune à une autre et selon qu’elle soit dotée d’un plan local d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols. Il faut se renseigner auprès du service d’urbanisme de la mairie.

Une fois la demande le permis de construire ou la déclaration préalable acceptée, les travaux peuvent commencer. Nous mettons à votre disposition une demande de devis gratuite pour trouver rapidement un professionnel.

Régularisation d’urbanisme pour des travaux portant sur une construction illégale

Il n’est pas rare qu’une demande de permis ou de déclaration préalable porte sur des travaux effectués sur une construction illégale, c’est-à-dire n’ayant pas fait l’objet ni d’une déclaration préalable ni d’une demande de permis de construire.

Ce cas est pris en compte par la jurisprudence « Thalamy » du Conseil d’Etat. Elle indique que la demande ne peut être acceptée uniquement si une régularisation d’urbanisme de l’ensemble de la construction illégale est effectuée. Autrement dit, il est nécessaire de régulariser la construction illégale pour pouvoir obtenir une autorisation pour les travaux portant sur cette construction.

Cela concerne également les travaux ne portent pas directement sur la partie construite sans autorisation.

Pour résumer, si sur une propriété une partie a été construite sans autorisation, pour bénéficier d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable sur de nouveaux travaux portant sur n’importe quel aménagement de la propriété, il est nécessaire de procéder à une régularisation d’urbanisme de la partie illégale.

Bon à savoir : une exception pour les constructions de plus de 10 ans

Si la construction illégale est achevée depuis plus de 10 ans, la mairie ne peut pas refuser le permis de construire à la déclaration préalable portant sur de nouveaux travaux si ce refus est fondé sur cette illégalité.

Cela signifie qu’après 10 ans, une construction illégale ne peut justifier un refus de permis de construire ou de déclaration préalable pour de nouveaux travaux. Si refus il y a, il doit porter sur les travaux en eux-mêmes et sur leur respect des règles d’urbanisme en vigueur.